国内资产证券化高速发展 新基建REITs或成下一个增长点

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我们的记者王立新

随着国内商业地产的不断升级，资产价值得到了极大的提升，这为证券化提供了良好的空估值空间，无论是写字楼、购物中心、商业综合体等商业地产资产还是现有商业资产。

戴德梁行发布的《2019年亚洲房地产投资信托(reits)研究报告》显示，2019年国内资产证券化继续高速发展，发行量同比增长30%以上，房地产资产类别更加多样化，产品结构设计更加接近标准化reits。其中，仓储物流REITs/CMB的发行增长迅速，成为近期市场的热点。数据中心有望成为未来资产证券化的一个新的资产类别。

市场快速发展的主要原因有两个:一是金融市场收紧了对房地产行业的贷款额度，资产证券化市场逐渐成为优质产权控股企业的主要融资渠道。戴德梁行资产证券化业务负责人杨志向《证券日报》表示，其次，由于产品结构设计相对简单、税负较轻、规范性强等特点，cmbs产品成为2019年市场发行的主要产品，加快了市场规模的扩大。

国内房地产资产证券化步伐加快

据戴德梁行统计，截至2019年底，亚洲市场共有178只活跃的reits，总市值为2924亿美元，同比增长约25%，其中日本、新加坡和香港的reits市值占93%。

值得一提的是，2019年，国内商业房地产资产证券化市场继续保持前一年的快速发展势头，共发行单个产品81个，发行规模1550.8亿元，产品数量和规模同比分别增长42.1%和36.3%。其中，发行了46种CMB产品，发行了23种类似reits的产品，发行了12种cmbn产品。与此同时，国内第一批商业房地产资产证券化产品已经进入第一个开放期。

据不完全公开信息统计，截至2019年底，就持有的资产数量而言，已发行的国内商业房地产资产证券化产品共持有423种标的资产，其中零售业态在2019年继续扩张，文创/吕雯业务板块网点今年首次成功发行资产证券化产品。

此外，新港两地的16家房地产投资信托基金在mainland China持有103处商业地产。2019年，两地的房地产投资信托基金在mainland China的房地产交易非常活跃，共收购了16处房产，处置了3处房产。不难看出，海外房地产投资信托基金继续收购内地房地产，并在2019年收购了19个项目。

资产证券化的频繁发生与整体金融政策有关。随着证券化进程的加快，持有这些资产的企业可以迅速变现。易居研究院智库中心研究主任严跃进告诉《证券日报》，这将填满企业的资金链。

新的基础设施房地产投资信托基金可能成为下一个增长点

针对此次疫情对中国市场的影响，杨志向《证券日报》表示，商业地产的估值逻辑考虑的是资产未来长期现金流的贴现值。虽然现金流量在短期内会受到疫情的影响，但房地产的整体估值不会因疫情而大幅波动。不同格式的资产受到不同程度的影响。仅依赖运营收入的资产(如酒店和百货公司)受到很大的影响和冲击，而具有租赁保护的财产类型(如办公室和物流)。

同时，他强调资产的现金流充足性是证券化产品按时偿还本金和利息的关键因素。疫情对现金流的短期影响将对发行产品和监控现金流变化提出更高的要求。新产品的发行将在短期内或由于疫情的影响而放缓，但长期来看仍然乐观。未来，新的基础设施reits(物流、数据中心、医疗保健、停车场)可能成为下一个行业增长点。

众所周知，新基础设施主要包括七大领域，即5g基础设施、UHV、城际高速铁路和城际轨道交通、新能源汽车充电桩、大数据中心、人工智能和工业互联网。

新基础设施可以通过更丰富的金融手段吸引更多的民间资本参与投资和运营，优化和改变传统基础设施只注重政府投资的固有模式。奈特弗兰克(Knight Frank)中国战略咨询部高级主管陈铁东在接受《证券日报》采访时表示，新基础设施投资主要由各运营商和企业进行，市场化投资在传统基础设施中占很大比重，对金融资金的依赖程度较低。协调财政政策和货币政策，通过特殊债务和ppp模式支持新的基础设施建设，通过降低融资成本、降低税费、增加对R&D成本的补贴(包括reits、特殊债务、abs和其他金融工具)等方式进行合作，以及在使用ppp模式时提供政策倾斜，也是促进投资和融资的较好方式。

新基础设施Reits是一种高潜在投资成本的大趋势，可以通过证券化提供足够的金融支持。严跃进告诉《证券日报》，预计未来新基础设施的房地产投资信托基金规模将越来越大。

(编辑李波乔传川)