聚焦北京物业管理条例五大看点

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新华社北京3月29日电。问题:如何建立一个没有工业的委员会？如果财产被“解雇”而没有离开呢？如何划分居住区的停车位？——聚焦北京物业管理法规五大亮点

新华社记者杜明、严思聪、李嘉瑞

成立行业委员会太难了，被炒鱿鱼的老物业不上交，社区的停车位成了一个“愚蠢的账户”...27日，北京市第十五届人民代表大会常务委员会第二十次会议表决通过了《北京市物业管理条例》，回应了公众关注的热点问题。

第一方面:破解“行业委员会成立难”和“物业管理委员会成立难”

长期以来，设立行业委员会的困难是保护业主合法权利领域的一个痼疾。

根据规定，街道办事处和乡镇人民政府可以成立由居民委员会、村民委员会、业主和物业使用人代表组成的物业管理委员会，推动符合条件的物业管理区域成立业主大会，选举业主委员会。

同时，条例还规定了业主代表在物业管理委员会成员中的比例及其决策程序，即一倍过半数的原则。作为临时机构，物业管理委员会的任期一般不超过3年。

中国政法大学法学院副教授蔡乐伟认为，物业管理委员会填补了空白因缺乏行业委员会而造成的空白，这有利于保护业主的合法权益，确保住宅物业管理的平稳过渡，并最终推动行业委员会的创建。

第二个方面:如果你被“炒”了，你每天会被罚款10000元

如果旧财产没有移交，新财产就不能进入。以前，许多社区改变了他们的财产，新旧财产的不良移交造成了冲突，甚至演变成暴力冲突。该法规对此进行了规定。

条例明确规定，物业服务合同期满前六个月，业主委员会或者物业管理委员会应当组织业主共同决定续聘或者另行聘请物业服务企业，并将决定书面告知原物业服务企业。业主共同决定解聘物业服务人的，物业服务人应当自收到通知之日起30日内履行交接义务，并退出物业管理区域。

拒不交出有关材料或者财物的，处以一万元以上十万元以下的罚款。拒不退出物业管理区域的，从规定时间届满后的次日起，每日处以10000元罚款。

此外，对于前期物业，规定前期物业服务合同的最长期限不得超过两年，具体期限在前期物业服务合同中约定。期限届满前三个月，业主应当共同决定是否继续使用前期物业服务提供者。

中国人民大学法学院副教授朱虎表示，这些规定为确保业主有效行使共同管理权提供了更详细的规范。同时，如果建设单位选择前期物业服务规定最长期限，将有利于业主对物业服务做出最终决定。条例还规定了物业服务提供者的交接义务和具体内容，有助于妥善处理交接事宜，维护业主的合法权益。

第三个方面:停车位优先出售给业主。不允许车主拉电线充电

业主的停车位是不够的，但是小区里的停车位是卖给或者租给外人的。我该怎么办？一些车主拉电线充电是违法的吗？

根据规定，物业管理区域内规划用于停放车辆的停车位和车库应首先满足业主的需求。出售时，应优先考虑物业管理区域内的业主；未出售或者尚未出售的，应当提供给该物业管理区域的业主使用。如果满足业主需求后仍有空，可按月临时出租给物业管理区域外的其他人。

对非法向业主以外的其他人提供停车位和车库的，每个停车位可被罚款10000元，拒不改正的，对每个非法租用的停车位每月罚款2000元。

条例还规定，社区业主不得通过非法拉电线和电缆给电动汽车、电动自行车、电动摩托车和电动三轮车充电。违反规定的，由消防救援部门责令改正，拒不改正的，处以500元以上5000元以下的罚款。

北京德恒(深圳)律师事务所高级合伙人、房地产与基础设施专业委员会副主任李国表示，《条例》的相关规定是对《物权法》中“规划用于停放汽车的停车位和车库应当首先满足业主需求”的规定的细化，也是对以往其他城市管理经验的借鉴。这有利于维护社区设施和资源使用的公平和效率，有助于提高业主的幸福感。

第四方面:处罚不文明行为，如噪音和占用道路是很高的空抛物线可以被罚款5000元

在一些社区，高空抛物线物体很常见，一些业主制造噪音并占据消防出口...条例规定了对这些不文明行为的处罚标准。

根据规定，不允许从建筑物上投掷物品，违反规定者将由公安机关给予警告，并处以5000元至500元的罚款。侵占、堵塞、关闭消防通道、疏散通道或者损坏消防设施的，对单位处以五万元以下罚款，对个人处以五百元以下罚款。同时，社区业主不允许制造过多的噪音，违反规定的最高罚款为500元。

安徽大学法学院硕士研究生导师陈盒表示，占用消防通道不仅不文明，而且违法。根据《侵权责任法》第6条和第85条，这些条款的所有人、管理人或使用者应对其自身的错误承担相应的法律责任。特别是故意抛掷高空抛物体者，可根据具体情况，以危险方法危害公共安全罪、故意伤害罪或故意杀人罪处罚，并应根据具体情况从重处罚。条例规定，此类行为应受到严厉惩罚，这有利于形成文明和谐的生活秩序。

第五个方面:物业费的定价取决于市场，收费应该是透明的，并且不应该拖欠

目前，业主与物业公司在物业费和服务质量方面发生冲突的情况并不少见。

根据规定，物业服务收费以市场调节价为准，并及时调整。北京市住房和城乡建设主管部门应当公布住宅物业服务项目清单，明确物业服务的内容和标准。物业服务提供者应当及时公布和更新物业服务的内容和标准、收费标准和方式；业主应当按照物业服务合同约定的支付方式和标准按时足额缴纳物业服务费。

《条例》还明确将“按时足额缴纳物业服务费、不拖欠专项维修资金以及其他需要业主共同分担费用的情况”列为担任业主委员会成员的条件。

万科物业规划开发部主任周表示，该条例明确传达了“权责一致、质价一致、公平公开”的立法精神，有利于“维护享受物业服务、依法付费的市场秩序”，有利于真正实现业主与物业业主权利义务的统一。从行业角度看，在全市物业服务收费中实施“落地靴”，有利于稳定预期，促进行业发展。