林采宜：后疫情时代 房价将往哪里走？

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从人口、收入增长和债务水平三个维度来看，居民购房的需求和支付能力都在下降；如果考虑到当前的房价泡沫水平和市场对未来房价的预期，后大流行时代的房价可能会稳步下降。

/温

在过去的十年里，中国一、二线城市的房价出现了严重的泡沫，因为房价的上涨速度远远高于城市人均收入。

由于融资渠道有限，房地产企业必须加大推动和推广力度，加快资金回笼，减轻资金链压力。

收入增长放缓和负债率上升抑制了城市居民的住房支付能力。

随着人口红利的消失和城市化进程的放缓，人口快速增长支撑住房销售同步增长的历史已经结束。城市人口增长的下降和人口的老龄化也使得购房需求下降的长期驱动力。

随着房价涨幅的收窄，一些地区甚至出现了价格拐点，人们对房价的未来走势有不同的预期，这在一定程度上降低了对投资性住房的需求。

第一，城市房价泡沫

近十年来，由于价格上涨，房地产不仅是居民进行资产配置的重要手段，也是以商业银行为代表的信贷机构普遍接受的贷款担保品。由于中国的经济扩张是由债务驱动的，整个社会对房地产的投资偏好正在上升。

这种投资偏好极大地推高了一线城市的房价。2019年，大部分一线城市房价收入比超过10倍，远高于合理区间(4.38-6.78倍)，其中北京、上海和广州分别为34倍、25倍和23倍。同时，房地产价格的增长率远远高于当地人均收入的增长率。

第二，房地产行业的金融压力正在增加

从供给方面看，自2017年以来，融资政策不断收紧。为防范和化解金融系统性风险，金融监管部门不允许资金跨地区使用，限制房地产企业继续增加杠杆，严格监管违法和杠杆行为，只允许“借新还旧”，引导房地产企业更多地依靠自有资金和销售回报实现内生增长。在这样的政策环境下，各种融资渠道如银行贷款、房地产信托和海外资产支持型证券纷纷缩水。

从房地产贷款余额来看，2019年底，我国主要金融机构房地产贷款开发贷款余额同比增长率下降至11%左右，而同期房地产信托余额占比相应上升。融资渠道的改变使得房地产企业的融资成本上升，促使房地产企业加大去库存力度，加快收款速度，减轻资金链压力。

此外，房地产与销售的比例也在扩大。2019年12月，一线城市存贷比为184.43，同比增长9.9%；二线城市的存款与销售比率为40.28，同比增长15%。就总量而言，城镇住房存量与家庭的比率为1.09。这一水平的住房空购买率意味着，如果房价上涨的预期不继续，销售将不可避免地萎缩。存款与销售比率的提高和融资渠道的收紧这两个因素的相互作用，将促进房地产行业减持，提高支付速度，减轻债务压力。

第三，收入增长放缓和债务比率上升抑制了城市居民购买住房的能力

从需求方面来看，自2015年以来，居民人均可支配收入已告别两位数增长，一直徘徊在8%至9%之间。2019年，人均可支配收入为30733元，同比增长8.87%。从负债率来看，从2008年到2019年，中国居民的杠杆率从17.8%上升到53.2%，高于新兴市场居民债务的平均水平。收入增长放缓，债务规模的快速增长限制了居民借钱买房的信贷杠杆。

第四，城市人口增长的下降和人口的老龄化也使得住房需求的长期驱动力日益下降

中国房地产的市场化过程也是一个快速城市化的过程。20世纪90年代以来，随着经济结构的转型，大量人口从农村转移到城市，从农业转移到制造业和服务业。大量人口的涌入使得城市住房需求不断增加，成为支撑房价上涨的重要因素之一。

自2013年以来，随着刘易斯拐点的出现，由于出生率下降和人口老龄化的共同作用，城市人口的自然增长率下降，这降低了已婚育龄人口对增加住房的需求。随着城镇化率的提高和农村人口的老龄化，从农村向城市转移的人口规模日益缩小。自2010年以来，经济发达地区的人口净流入速度已经放缓，尤其是在一线城市。

从中长期来看，人口增长是刚性住房需求的主要来源。人口老龄化和外来人口净流入的减少使得城市已婚育龄人口的规模增长放缓甚至趋于下降，从而导致住房需求下降。

5.房价的持续上涨和心理预期的下降也在一定程度上降低了购房的投资需求

在过去的二十年里，房价一直在持续上涨，这使得投资者享受到了巨大的投资溢价，从而吸引了城市居民将大量财富集中在这一特殊资产上。房地产已经成为居民家庭最重要的财富储存工具，这导致房价严重偏离由使用需求决定的基本价值，导致了巨大的价格泡沫。“越买越多”的投资属性主导着房地产的需求面。

2017年以来，随着房价涨幅的收窄，一些地区甚至出现了价格拐点，人们对房价未来走势的预期也不尽相同，这在一定程度上降低了对投资性住房的需求。

结论:

从人口、收入增长和债务水平来看，居民的住房需求和支付能力都在下降。如果考虑到当前的房价泡沫水平和市场对未来房价的预期，后大流行时代的房价可能会稳步下降。

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