要闻:涉“人防车位”典型范例23条裁判观点(要点在于合同效力认定)

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目前，法院主流审判的观点是“避免人防车位权利问题，只认定开发者享有录用收益的权利”，但从上述任何一种审判的观点来看，根据《中华人民共和国人民防空法》第5条规定的“人民防空工程通常由投资者录用管理和收缴

人民防空工程包括为保障战时人员和物资的隐蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独建造的地下防护建筑，以及结合地面建筑建设的可用于战时防空的地下室。 《中华人民共和国人民防空法》第二十二条规定:在城市新建民用建筑，按照国家有关规定建设战时可用于防空的地下室。 人防车位是指在不妨碍防空功能的前提下，在战时作为人防工程的地下室，平时车主可以利用的车位。 在《关于人防车位权相关问题的一些想法》的文章中，作者认为人防车位是开发者的全部，现在司法界对此审判的观点不同，现在对三个主要审判的观点进行了整理和简要分析。

一、人防车位是国家的一切，开发者只有采用收益的权利

1、陈邦卿与浙江苏泊尔房地产开发有限企业商社预售合同纠纷——( )浙江10民终430号

本院认为涉案大楼的地下车位有停车防止车位和非人防车位。 人防车位的全部权利在合同中约定属于卖方的全部也没有问题。 人防车位是国家的一切，但根据相关法律的规定，非战时由投资者录用管理，收益是投资者的全部，投资者对人防车位具有一定的物权功能。

2、高楠和大连万科城置业有限企业、大连万科物业服务有限企业等确认合同无效纠纷——( )辽02民终9819号

我院认为根据《中华人民共和国人民防空法》第五条的规定，人民防空工程平时由投资者录用管理，收益由投资者全部。 根据大连市人民防空办公室于年1月25日向高楠发行的《大连市人民防空办公室政府新闻公开通知书》(第1号)中记载的复印件，事件位于车位的大连某小区地下人防工程属于人民防空国有资产，财产权属于国家一切，开发建设部门的

赖耀生，胡志财建筑物区分全权纠纷- ( )粤06民终12082号

本院根据《中华人民共和国人民防空法》第五条的规定，“国家鼓励和支持公司事业组织、社会团体和个人，以多种方式投资于人民防空工程的建设。 人民防空工程平时由投资者录用管理，收益归投资者所有。 ”。 《中华人民共和国物权法》第五十二条第一款规定:“国防资产属于国家的一切。 ”。 人防车位是人民防空工程的一部分，产权属于国家全部，平时由投资者佛山市顺德区戈登房地产有限企业采用、管理及效益。

二、人防车位由开发者全部

1、吴明炎与龙岩万盛基础业房地产开发有限企业住宅买卖合同纠纷——( )关于08民终362号

二审法院根据《中华人民共和国防空法》第五条第二款的“人民防空工程平时由投资者录用管理，收益由投资者全部”的规定，诉讼中争夺的人防车位由被上诉人万盛基业投资建设，收益也由被上诉人全部 人防车位的产权受到一定的限制，但如果人防车位建设费用由建设部门筹措并投资于建设项目，开发者作为住宅小区地下人防车位的投资者和所有人，都有采用权、收益权。 上诉人吴明炎主张诉讼车位必须由所有人共享，本院不支持。 双方当事人签订的《地下人防车位租赁协议》对租赁物对人防车位、租赁期限、价款等有确定的约定，中国法律和行政法规也没有关于地下人防车位租赁的强制性规定，因此必须认定该协议是合法有效的

2、陈书华与温州万科中梁置业有限企业商社预售合同纠纷——( )浙江温民终字第1183号

本案的争议焦点1、《商品房买卖合同》第四条第二项关于人防车位属卖家一切的承诺，以及附件八补充协议第二条关于车位(车库)、花园(绿地)、露台(屋顶平台)等所有权利的承诺，是否比较有效。

关于焦点1。 《中华人民共和国物权法》第74条规定:“在建筑区划内，计划停车的车位、车库归属，由当事人通过销售、附属或出租等方法约定。” 《人民防空法》第五条第二款规定:“人民防空工程平时由投资者录用管理，收益归投资者所有。 ”。 因此，本案合同中关于车位、车库的约定不违反法律规定。 《中华人民共和国物权法》第七十三条规定:“建筑区划内的绿地，所有者共有，但属于城市公共绿地或明确表示属于个人的除外。” 最高人民法院《关于建筑物区分所有权利纠纷案件具体应用的法律若干问题解释》第2条第2款的规定是:“在计划上专用于特定房屋，且在建设部门销售时已经根据计划纳入该特定房屋买卖合同的露台等，在物权 因此，本案合同中的“关于设计上的专属特定房屋的庭院( /绿地)露台( /屋顶平台)，该房屋的所有者专有”的约定符合上述法律及司法解释的规定。 因此，上诉人要求确认合同中关于人防车位、庭院(绿地)、露台(屋顶平台)等所有权利的承诺无效，但原判不受支持，不冤枉。

3、柏志海、汪爱玲和盐城市力拓房地产开发有限企业车位纠纷- ( )盐民终字第01318号

关于人民防空法的相关规定是否影响物权。 《中华人民共和国人民防空法》第十八条规定:“人民防空工程包括为保障战时人员和物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独建造的地下防护建筑，和结合地面建筑建设的战时可用于防空的地下室。” 第十九条第一款规定:“国家对人民防空工程建设，根据不同的防护要求，实行分类指导。 ”。 第21条第1款规定:“人民防空指挥工程、公共人员掩蔽工程和避难干线道路工程由人民防空主管部门负责组织建设。 医疗救护、物资储备等专用工程由其他有关部门负责组织建设。 》第22条规定:“在城市新建民用建筑，按照国家有关规定建设可用于战时防空的地下室。 ”。 民间人防工程为了保障“战时”而单独进行，既有专业建筑的工程，也有战时可以利用的“平时”民间的建设工程，另外，根据不同种类的人防工程的建筑主体，其权利当然不同，但必须服从防空法的管理 该法第5条规定:“国家按照有关规定给予人民防空设施建设优惠。 国家鼓励和支持公司事业组织、社会团体和个人，以多种方式投资进行人民防空工程建设的人民防空工程平时由投资者聘用管理，收益归投资者所有。 ”。 结合前述几条规定，这是人防工程对“平时”和“战时”采用问题的规定，不是对权利属问题的专门规定，相反，这一规定证明了民用建筑的人防工程是“投资者”的全部。

4、永安市恒元置业有限企业、永安市新大院业主委员会的一切权利确认纠纷- ( )关于民终1583号

本院主张本案恒元置业企业是新大院29#-33#楼75的地下车位、29#-33#楼293的地下人防车位、25#楼前52的地面车位联合法建设，依法享有物权，新业委员会代表全体业主诉讼车位的全部

5、苏琳、业永坤和玉溪高新技术房地产开发有限企业申请取消仲裁裁决的民事裁定书——( )玉中华二特字第1号

苏琳，业永坤呼吁车库属于人防工程，人防工程属于国防资产，应该属于国家的一切。 但是，《商品房购买合同》承诺将车库的所有权利归属开发商销售，严重损害国家利益、公共利益，属于无效条款。

法院认为，申请人将人防车位等同于国防资产，但没有对此提出确定的法律依据，因此，《商品房购买合同》中关于车位的一些条款不认为违反社会公共利益。

6、王辉、铜陵有色铜冠房地产集团有限企业车位纠纷——( )皖07民终349号

关于人防车位的买卖，各地的地方性法规、规则的规定各不相同，但当时的法律、法规没有作出禁止的规定。 上诉人在物业管理部门对涉案车位处理“新商品房初始登记证”，被上诉人对涉案车位享有处分权，双方当事人签订车位买卖订单，履行支付货款和交付车位是当事人的真正意思。 这必须认定双方设立的车位买卖合同不违反法律、法规的强制规定，合法有效，双方当事人必须按照约定履行自己的义务。

7、郑州碧桂园海龙置业有限企业，王泽平租赁合同纠纷- ( )豫01民终2624号

首先，海龙置业对涉案车位置的区划和开发项目办理不动产权证明书、建设工程计划许可证、建设工程施工许可证、房屋预售许可证等相关证明书，包括地下车库在内的建筑物整体由海龙企业建设，海龙企业对其合法的原始建设行为 而且，涉案车位不是所有者占有共享区域建设的车位，没有作为公共面积分配，建设价格没有计入房屋的售价和价格，海龙企业基于对涉案车位的物权处置采用权。

其次，本案双方无论是交易前的协商阶段还是签订，都对交易方及其产权状况有着确定的认识，双方的交易方承认是不能办理产权证明书的车位采用权，不是一审法院认定的车位租赁。

再次，涉案的地下车库能否属于人防工程转让？ 有停车场的地下车库是经批准建设的人防工程，计划建设时将平时的用途确定为车库，放入所属小区的辅助设施。 对于这样的人防设施，国家鼓励社会力量参与建设，使投资者承担管理义务享受利益，人防工程达到保证平时无害利用和战时性能的双重效果，但没有限制人防工程的权利转让。 海龙企业在车位转让协议中表示:“不得让人改变地下车位的用途、结构、功能。 不得擅自增设其他设施。 不要堆积易燃、易爆、有毒等危险物品和杂物。 否则，甲方(海龙置业)有权单方面解除合同。 》其转让行为符合《中华人民共和国人民防空法》规定的管理义务、无害利用要求。 综上所述，我院认为海龙企业有权处分涉案车位采用权，双方签订的《车位采用转让协议》是车位采用权转让合同，依法比较有效。

三、避免人防车位权利问题，认定只有开发商有权采用收益

1、陈丽钦，莆田艾建房地产开发有限企业商社销售合同纠纷--( )关于民申2006号

法院认为，艾建企业转让车位的采用权是行使收益权的一种形式，没有违反法律、行政法规的强制规定，陈丽钦认为合同无效，没有法律依据，没有支持。

2、孙爱国和怀宁县浙江皖宁兴置业有限企业确认合同无效纠纷- ( )宜民二终字第00203号

本案中，地下车位是人防工程，但《中华人民共和国人民防空法》第5条规定，“人民防空工程平时由投资者管理，收益由投资者全部”。 宁兴置业企业提供的证据表明该地下人防工程是其投资建设，孙爱国也对此没有异议，因此宁兴置业企业作为该人防工程的投资者对该地下人防工程依法享有采用和收益的权利。 现在的法律没有确定规定地下人防工程的具体利益形式，而且以车位的形式利用为常态，所以现在宁兴置业企业和孙爱国协商有偿转让以争夺人防车位采用权的方式实现投资利益，违反法律、行政法规的强制规定，

3、苏州天地源房地产开发有限企业和苏州市国邦物业管理有限企业、苏州工业园区橄榄湾园区业主委员会物权保护纠纷- ( )苏中民终字第00690号

关于橄榄湾地区地下车库人防车位的权利归属问题，我院由于人防车位有其特殊性，其所占面积为人民防空工程，目前相关法律、法规没有规定人防车位的所有权，但根据《中华人民共和国人民防空法》第五条

4、彭智昌、谭炳英等和佛山市南海区国土城建和水务局二审行政判决书- ( )粤06行末215号

《中华人民共和国人民防空法》第五条第二项规定:“国家鼓励和支持公司事业组织、社会团体和个人，以多种方式投资于人民防空工程的建设。 人民防空工程平时由投资者录用管理，收益归投资者所有。 ”。 利海尖东半岛住宅小区的人防车位是人民防空设施的一部分，因此必须根据上述规定由投资者录用管理。 上诉人认为小区人防车位是业主共有的，没有法律依据。

5、邵静静，宿州市中盛房地产有限企业合同纠纷——( )皖13民终617号

根据《中华人民共和国人民防空法》第五条的规定，“国家对人民防空设施的建设依照有关规定给予优待。 国家鼓励和支持公司事业组织、社会团体和个人，以多种方式投资进行人民防空工程建设的人民防空工程平时由投资者录用管理，收益由投资者全部”。 第二十二条规定“在城市新建民用建筑，按照国家有关规定建设可用于战时防空的地下室”。 现在，法学理论和司法实务中，地下人防车位的所有权利是属于国家还是属于开发者或所有者的认知存在差异，但几乎不影响“谁投资，谁受益”对房地产开发商系地下车位收益权利人的认定。 中盛企业作为收益权利人与对方邵静文签订了事件谈判协议，关于人防车位的采用权经营、收益，不违反现在的强制性、有效的法律规定，因此事件谈判协议不是无效协议。

6、蔡莉玲和龙光地产股份有限公司侵权责任纠纷- ( )汕中法民一终字第480号

人防工程是房地产开发商在开发房地产时的辅助法定义务，开发商无权人防工程。 根据《汕头市人民防空管理办法》第二十二条规定:“人民防空工程谁能投资谁受益，可以通过所有权和采用权的分离、有偿采用等大体开发利用”，以及汕头市人民防空事务所年2月2日的回答。 本案人防车位的性质、录用权限等，在双方签订的《人防车位预约协议书》中已经做出了确定的承诺，双方的意思是真实的，合法有效。 由于人防工程的权利属法律没有明确定义，因此无法取得权利属证明书的性质与商社、人防车位采用权的转让明显不同，法律没有规定是否必须取得预售许可说明。

7、詹慧燕和汕头市佳润房地产有限企业侵权责任纠纷--( )汕中法民一终字第447号

人防工程是房地产开发商在开发房地产时的辅助法定义务，开发商无权人防工程。 根据《汕头市人民防空管理办法》第二十二条的规定，“人民防空工程谁可以投资谁受益，可以进行所有权和采用权的分离、有偿采用等基本开发利用”和汕头市人民防空事务所年2月2日的回答 本案人防车位的性质、录用权限等，在双方签订的《人防车位预约协议书》中已经做出了确定的承诺，双方的意思是真实的，合法有效。 由于人防工程的权利属法律没有明确定义，因此无法取得权利属证明书的性质与商社、人防车位采用权的转让明显不同，法律没有规定是否必须取得预售许可说明。

8、刘伟川和苏州万康房地产有限企业、江苏苏南万科物业服务有限企业物业服务合同纠纷——( )苏05民终9213号

《中华人民共和国人民防空法》第五条规定:“人民防空工程平时由投资者录用管理，收益由投资者全部”，结合万康企业提供的苏州市人防工程竣工检查申请说明，认为万康企业类事件涉及地下车库人防车位建设单位 根据谁投资，谁受益，万康企业对事件相关人员的车位拥有经营收益权。

9、福建省金茂置业有限企业和陈道铭、何丽萍商社预售合同纠纷--( )岩民终字第1265号

龙岩市人民政府于去年1月30日发行了龙政辩( ) 21号文件。 即龙岩市人民政府发布了《关于结合民间建筑建设人防工程地下车位采用管理方法的通知》。 其中，第三条、第六条、第十三、十四条由投资者录用管理，利润归投资者，福建省龙岩市住宅和城乡建设局不接受地下人防车位转让预告和备案申请，但。 这份文件确定了地下人防车位不能转让给个人全部，只能租赁和车位的管理登记。

10、辽宁正邦房地产有限企业和被上诉人支付春杰租赁合同纠纷- ( )辽01民终13567号

关于事件涉及的地下车位的人防属性和正邦企业享受租赁收益权利的关系问题。 根据《中华人民共和国人民防空法》(以下简称《人民防空法》)第十八条的规定，“人民防空工程包括为了保障战时人员和物资的掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独建造的地下防护建筑，和地面建筑相结合的建筑 ”。 第十九条第一款规定:“国家对人民防空工程建设，根据不同的防护要求，实行分类指导。 ”。 第21条第1款规定:“人民防空指挥工程、公共人员掩蔽工程和避难干线道路工程由人民防空主管部门负责组织建设。 医疗救护、物资储备等专用工程由其他有关部门负责组织建设。 》第22条规定:“在城市新建民用建筑，按照国家有关规定建设可用于战时防空的地下室。 ”。 这样，人防工程有为了保障“战时”而单独、专业建筑的工程和“战时可利用、平时为民间”的建筑工程，另外，根据种类的人防工程的建筑主体，其权利当然不同，但都是“人民防空法”的管理 该法第5条规定:“国家按照有关规定给予人民防空设施建设优惠。 国家鼓励和支持公司事业组织、社会团体和个人，以多种方式投资进行人民防空工程建设的人民防空工程平时由投资者聘用管理，收益归投资者所有。 ”。 结合前述几项规定，这是对人防工程“平时”和“战时”采用问题的规定，国家不禁止市场主体进入人民防空工程，有奖励态度，开发商在地下人防车位进行投资建设，依法收益 因此，本案上诉人正邦企业作为案件涉地下车位的开发者应该依法享受对案件涉地下车位的租赁获得收益的民事权利。 被上诉人支付春杰否定上诉人享有正邦企业的权利也是没有法律依据的。

11、浦城县南浦街道御景华府小区业主委员会，福建省恒通房地产开发有限责任企业物权纠纷——( )关于07民终1010号

《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款规定:“人民防空工程平时由投资者聘用管理，收益由投资者全部。 ”。 恒通企业是御景华府园区的开发建设单位，依法具有御景华府园区人民防空工程的采用、收益权，且恒通企业和御景华府园区所有者签订的《合同补充协议》第十四条第三款约定地下停车场类恒通企业的投资建设，产权为恒通企业，

12、南京东渡房地产开发有限责任企业与南京市江宁区东渡国际青年城业主委员会财产全权纠纷——( )苏01民终11138号

在本案中，上诉人东渡企业对事件涉人车库的采用和收益权属于其享受，提供商品房的共享部位明细表进行说明，根据法律规定，人民防空工程通常由投资者采用管理，收益归投资者所有，因此东渡企业具有人防车库的采用和收益权

13、李元平、林丽双商社销售合同纠纷——( )关于03民终2980号

《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款“国家鼓励和支持公司事业组织、社会团体和个人，以多种方式投资于人民防空工程建设。 人民防空工程平时由投资者管理，收益由投资者全部”的规定，本案人防工程系安特企业投资建设的，安特企业依法享有该人防工程的投资收益权，转让地下人防车位采用权的行为违反法律、法规的强制规定 安特企业有权转让本案诉讼车位的采用权，双方签订的车位采用权转让合同合法有效。