两个月回血2484亿 房企开启融资盛宴
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住房企业的直接融资正在批量爆发。
3月5日,泰和集团(000732)宣布计划公开发行不超过120亿元人民币的公司债券,预计将于3月20日召开股东大会。这是该公司自2018年以来首次准备在中国积极发行债券。
3月4日,也就是前一天,新城控股(601155)抛出了自乙方转让给甲方以来最大的直接融资金额——不超过300亿元。
“去年和前年的会议上,不止一次有人提到要扩大直接融资的规模。”3月6日,一家十大房地产公司的副总裁告诉《时代周刊》记者。
根据风能数据,从今年1月到2月,国内住房企业通过债券融资筹集了2484亿元,同比增长36%。
幸运的是,龙湖地产180亿元的小规模公开募股和万科90亿元的小规模公开募股已经通过。
截至3月9日,绿地(180亿元)、金谷(600383)(110亿元)和万达(98亿元)的小规模公开发行正在上海证券交易所网站等待审批。
二月份发行的债券数量达到了去年的一半
房地产公司债券作为住房企业的直接融资工具之一,正成为金融市场各方关注的热点。
“结构性牛市。”最近,平安证券在其研究报告中描述了当前的房地产债券市场。该机构认为这种情况在短期内还会继续。
3月8日,长期从事房地产公司债券承销的机构投资者王宇(化名)告诉《时代周刊》记者,2月中旬是国内房地产债券市场开始繁荣的转折点。
“2月上半月,受疫情影响,国内房地产债券市场处于低迷状态。到了二月底,大家都在赶时间。”他描述道。
这一变化反映在数据中。
根据风债局的初步统计,2月份最后两周一级市场发行的房地产债券总额约为300亿元,融资净额由上半年的负值变为正值,总计约为240亿元。
到目前为止,很多房地产债券仍然存在认购倍数高、认购下限越来越大的现象。
如滨江集团20家滨江地产cp001(002244)和金科地产20家金科地产scp001等。,都是有下限的。
“在投标之前,主承销商通常会给出一个询价区间,但市场正在突破认购的下限,这表明它有多热。”王宇说道。
3月1日,华泰证券(601688)发布了一份研究报告,认为房地产债券的供需旺盛是由于资本宽松,得益于以央行反向回购操作和mlf操作为代表的宽松货币政策,增加了中央政府对货币信贷的支持,以及许多地方城市政策带来的边际宽松预期。
与国内债券相比,美元债券自年初以来一直在蓬勃发展。根据嘉里研究中心的统计,仅2月份的债券发行量就达到了2019年全年发行量的一半。
3月9日,《时代周刊》记者证实,许多房企在发行债券时超额认购。
当天,十大房企投资部总经理李明(化名)对《时代周刊》记者分析说:“虽然2019年7月778号文件限制房企发行美元债券的目的是借新还旧。然而,由于全球降息,流动性大幅增加。在正常情况下,人民币债券包括无风险利率和风险溢价,即使利率翻倍,仍具有很高的成本效益。”
许多美元债券的定价权也向发行者倾斜。
以阳光城(000671)为例,该公司认购14次以上的美元债务,较初始指导价9.25%下降100个基点,最终发行率为8.25%。
短窗口周期
债券票面利率的下降趋势正在成为一种普遍现象。
据《时代周刊》记者的不完全统计,绿城、碧桂园等房地产企业今年发行的债券票面利率比以往品种低200-300个基点,处于下跌的前沿;融创、美的地产和滨江的下行区间为100-200个基点;漳州、龙湖和金地的成本下降了40-70个基点;然而,融资成本较低的保利和招商局蛇口(001979)等央企股价下跌20至60个基点。
王宇认为,利率的下降将有助于住房企业的融资成本。
据海通证券(600837)统计,2019年92家房地产企业发行了228只美元债券,平均利率为8.28%。《时代周刊》记者发现,今年以来,许多房地产企业的美元债券利率一直低于这个数值。
“虽然每年年初资金比较充裕,但结合当前疫情的特殊情况,显然是直接融资的窗口期。”李明认为,由于疫情导致销售受阻,房企的经营现金流无法得到有效补充,只能寻求融资现金流的补充。
"但这一窗口期预计不会持续太久."他认为。
尽管房地产企业在国内外携手发行债券,但许多企业仍借新债还旧债。
根据克里的数据,到2020年,95家典型房地产企业的债务将达到5000亿元。今年3月,将迎来第一个小峰,还款总额将达到330亿元。
这也刺激市场追求超短期融资债券。例如,建发股份(600153,诊断股)有一个270天的债券,票面利率为2.43%;招商局蛇口持有40天期债券,利率为2.65%。
招商局证券(600999)认为,现阶段所谓的“缺乏资产”不仅是缺乏“高收益+低风险”债券,也缺乏“短期”品种。
债券审批正在加速。以格林兰集团即将发行的180亿元人民币的小规模公开发行为例,2月26日提交,3月5日状态显示为已接受。前后时间少于10天,明显缩短。
据一些业内人士称,监管机构对一些评级为aa及以下的民营企业债券仍相对谨慎。
3月9日,长期从事债券发行的前50名房地产企业投资部的一位人士向《时代周刊》记者表示,新证券法取消了债券发行金额不得超过净资产40%的限制后,未来公司债券公开发行比例可能会增加,私人债务可能面临分化。
“这就对房企的规模和内部控制运作水平提出了更高的要求。中小型房企的私家车可能还没有赶上,市场已经开始转向公开发行。”他认为。
李认为,债券登记制度下的责任分配给了中介机构和经纪人,这需要进一步加以控制。今后,不排除对项目的审计会更加严格。
据排名前20位的房地产企业副总裁杨毅(化名)介绍,目前,很多企业,如中期票据、永久中期票据、ppn和小规模公开发行等,仍在审核过程中,这也说明这些间接融资工具暂时被屏蔽了。
“投资者给予房地产资金,而房地产企业需要业绩支持。此外,融资方的监管周期也在缩短,房企应抓住融资机会,减轻现金流压力。”3月9日,他告诉《时代周刊》记者。
再融资尚未开始
尽管债券发行市场上资金激增,但对于房地产企业真正的融资窗口是否打开,业内人士仍持保守态度。
目前,住房企业的再融资还没有放开。
再融资自由化被业界视为前几轮房地产市场融资宽松的典型信号。然而,自2016年第三季度以来,没有房地产企业成功实现以“项目融资”为目的的固定增长。
以新城控股为例,2016年增加收入的计划已经获得了独立选举委员会的批准,但根据公司2020年3月4日的公告,目前尚未获得批准。
重组性质的固定增加被释放,主要是在个别情况下。
《时代周刊》记者的统计数据不完整,包括2016年底的上海临港(600848)、2017年的广宇发展(000537)、2018年的中国企业(600675)和信达地产(600657)以及2019年的中粮地产。
这些企业的固定增长侧重于国有企业,侧重于国有企业内部的资产重组和收购。
“其实质是国有资产证券化和解决横向竞争。”3月8日,一位长期从事国有资产重组的法人向《时代周刊》记者预测,今年2月中旬中国证监会出台新的再融资规定后,重组领域也不排除会有一定程度的放开,比如在香港上市的房企申请借壳回甲。
事实上,在中国证监会2月15日发布的《关于修改〈上市公司非公开发行股票实施细则〉的决定》等三个文件中,主板(中小板)和创业板非公开发行目标数量上限统一调整为35个,支持上市公司引入战略投资者。
然而,房地产业并没有在这三个文件中直接规定。
3月1日实施的《证券法》规定,公司发行的债券金额不得超过净资产的40%。一旦净资产增加并释放,住房企业可以进一步发行更多的债券。
“如果允许增加,将有利于住房企业降低负债率,改善资本结构,安全运营,保持快速增长。”杨毅向《时代周刊》记者表示,放开固定涨幅对企业肯定有好处。
然而,上述法律人士认为,“一旦固定涨幅大规模释放,信号就太有意义,不利于市场预期的管理。”住房和不投机是房地产调控政策的主导方向。”
“过度负债不是一件好事。”3月9日,一家房地产企业的总裁助理和基金管理中心的总经理告诉《时代周刊》记者,他们不希望融资进一步放松。
他认为,住房企业应该出售更多的房子,并有更多的经营现金流,而不是融资现金流。
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