长租公寓：两面通吃玩“剪刀差”

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得益于政策红利，住房租赁领域持续升温，长期租赁公寓的规模也随着各行各业资本的不断涌入而增长。在集约型资本集中带来短暂的亮点之后，租金剪刀差减少了，人们无法靠钱生活...在疫情下，长期租赁公寓出现了新问题。除了“二房东”模式，我们还需要什么样的长期租赁公寓？缺失的监管措施将于何时实施？

流行病租金降低

之前不断被曝光的“甲醛房”、“偷拍门”、“集体租房”和“租房贷款”等长期租赁公寓，因“是否减租”和“续租”而升级。

首当其冲的是长期租赁公寓品牌蛋壳公寓免租期的剪刀差风波。2月初，在蛋壳公寓推出针对特定租户群体的减租措施后不久，房东和租户群体集体“讨伐”该公寓，要求“三个月内免租”和“一个月内免租”。随着更多信息的披露，如“除了减租还欠房东房租”和“单方修改电子合同违约责任条款”，蛋壳公寓被推到了舆论的风口浪尖。

2月14日，深圳市住建局对深圳蛋壳公寓相关负责人进行了采访，要求蛋壳公寓高度重视此事，及时组织法律专业人员参与研究制定解决方案，积极与业主沟通协商，按照法律规定和合同约定妥善处理相关事宜。

除了流行期间免租金押金“剪刀差”的争议外，“续租加租”成为长期租赁公寓企业受到外界批评的第二点。

事实上，在拒绝“续约加租”的背后，长期租赁公寓租赁产品的价格定位一直远远高于市场租赁水平。以北京市海淀区羊坊店路3号院、朝阳区劲松区5号院等多个区域的轨道交通沿线住宅区为样本，北京商报记者近日对业主、中介机构和分散式长期租赁公寓的直接租金进行了调查，发现同一住宅区内同一档次装修的分散式长期租赁公寓的产品一般比普通租赁住房高出15%-30%，有些n+1合租住房的总价甚至高出100%。

除了价格之外，在这种流行病的情况下，长期出租公寓给房客的服务一直受到批评。一方面，以北京为例，在疫情爆发之初，一些中介机构和长期租赁公寓的企业未能配合属地管理，拒绝提供租户信息。另一方面，当一些回头客抱怨他们不能进入社区或需要集中隔离时，他们联系了管家，希望解决问题，但没有消息。

对“二房东”商业模式的思考

疫情加剧了经济衰退周期。无论是企业自身运营的利润预期，还是业主和租户层面服务体验的改善，很难说现阶段的长期租赁公寓已经提供了令人满意的市场答案。在经历了这一轮“免租金剪刀差”和“续租加租”的风波后，长期租赁公寓市场参与者的商业模式的起源被外界重新审视。

业内人士普遍认为，长期出租公寓的经营者可以长期低价获得业主的住房，然后以高价出租给租户获利，这与“二房东”没有什么不同。《北京商报》记者此前曾以问卷形式对"二房东是什么"的问题进行过一轮专项调查。其中，超过70%的受访租户认为，转租业主物业的个人和出租业主物业的公司或机构实质上都是通过差价获利的“二房东”。

“按照房屋征收的方式，长期租赁公寓可以分为分散式和集中式。严格来说，与集中型公寓相比，分散型长期租赁公寓更符合“二房东”属性，其经营模式可以理解为“吃差价”利润。”然而，在先会生国际金融总裁兼协宗战略管理集团创始人黄立冲看来，“二房东”和“差价”的商业模式(如分散式长期租赁公寓)是不可持续的。

“分散式公寓的利润太薄，分散的房子相对难以管理，空的入住率相对较高，自然抗风险能力较弱。”事实上，从业人员的一些违法行为的发生是基于房屋盈利能力增加“N+1”的可能性。分散式长期租赁公寓很少没有隔断。因为在目前长期租赁公寓盈利模式仍不明朗的情况下，许多企业无法在没有这一区间的情况下长期生存。”黄立冲说。

监督空·怀特

根据方东东的数据，2019年，53名父母因商业问题租房，45人资金链断裂并逃离，4人获得公寓，4人拖欠或拒绝支付租金。其中，杭州成为“重灾区”，杭州乐嘉公寓和郭昶爆发资金链危机。

北京盈科(上海)律师事务所全球总部合伙人郭仁认为，首先要加强三方金融机构的资格审查；其次，应加强住房租赁资金的使用；然后，应该适当限制金融机构借出的资金数额。最后，最重要的是加强对中介机构的监管。如果发现中介机构有平台流失等违法行为，司法机关应严格依法追究相应的民事或刑事责任。

根据中国指数研究院发布的长期租赁公寓专题研究报告，总体而言，2019年中央政府出台的政策仍侧重于定调、支持和鼓励租赁市场的发展，具体政策主要包括培育市场、支持租赁、推进立法和规范市场。从推进立法的角度来看，现行的房屋租赁条例已经加入了立法工作计划；在规范市场方面，目前，住房和城乡建设部对继续在全国范围内推行房屋租赁中介机构的混乱情况进行了专项整治，严厉打击了侵犯房屋租赁当事人合法权益的行为。

然而，京辉智库首席经济学家胡景晖也直言不讳地表示，到目前为止，长期租赁公寓行业并没有得到上级法律的支持，全国范围内立法水平最高的只有住房和城乡建设部2011年2月实施的第6号令《商品房租赁管理办法》。地方政府层面也仅限于通知和措施，涉及数十万亿的最高行业法律只是一个部门措施，这使得市场难以监管。同时，阶段式体育监督治标不治本，监督机制不能正常有效运行。