起拍价310亿！上海总价新地王横空出世

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当上海正式复工时，土地市场迎来了沉重的工程。

2月11日，上海徐汇滨江180万平方米的综合地块正式挂牌出售，起拍价高达310.2亿元。

值得注意的是，土地出让的起价已经超过了中国民生投资集团2014年以248.5亿元赢得的董家渡地王和新鸿基2013年以217.7亿元赢得的徐家汇(002561)地王，成为上海新的总价地王。

上海徐汇滨江综合体上市

起拍价是310.2亿元

根据上海市土地市场发布的消息，徐汇区黄浦江南段ws3单元xh130c、xh130d、xh130e、xh130f、xh130g等28块地块，即徐汇滨江西岸金融港地块，于2月11日正式挂牌出售。

根据相关资料，该地块为无底价挂牌出售，起拍价为310.2亿元，价格上涨200万元。上市截止时间为2020年2月20日15: 30。

值得注意的是，该地块的初始挂牌价格为310.1亿元，成为目前上海最高的价格。此前，上海最高地价为2014年中国民生投资收购的董家渡土地，董家渡土地转让面积为126，700平方米。当时投标所需保证金为49.6亿元，起拍价为248.05亿元，最终成交价为248.5亿元。

该地块的起拍价也相当于2016年8月全国销售总价。当时，招商局蛇口(001979)和华侨城联合体以310亿元的总价获得了深圳新会展中心(一期)配套商业用地，这11块配套商业用地的底价约为21500元/平方米。

根据之前的上市文件，徐汇滨江西岸金融港区块包括28个区块，如徐汇区黄浦江南延ws3单元xh130c、xh130d、xh130e、xh130f和xh130g区块。位于徐汇区谢土街106、107、108栋，有四个边界:瑞宁路以东。

据悉，土地用途为商业办公、餐饮及酒店业、文化体育、商品房、社会租赁房和广场用地。地上面积32.37万平方米，其中中转面积23.13万平方米；地下水平投影面积285，800平方米。28块地将一次性出售。

据业内人士介绍，徐汇滨江区位于土地资源稀缺的中心城市，是上海中心城市，尤其是长江沿岸唯一剩下的大规模、高起点、成片规划开发的区域之一。该地块总海岸线长约1.2公里，面对刚刚开始收集南方无障碍全景的世博文化公园。它基本上已经绝版，无法在地理位置和数量上复制。

开发成本可能超过700亿元

相关业内人士预测，徐汇滨江Xi金融港地块的建设周期将比之前的上海巨无霸综合地块的建设周期提前7-10年左右。此外，该项目总投资极有可能超过700亿元。

根据相关资料，该项目总建筑面积高达180万平方米，其中地上建筑108.7万平方米；地下建筑总面积不得超过71万平方米，其中地下商业面积不得超过6万平方米。

该项目是推进徐汇滨江成为“全球城市优秀滨水区”的重要组成部分。主要针对金融行业功能和企业组织量身打造，以商业、高端酒店、出租屋、展览、文化旅游等一流服务为支撑，建成集商业、商业、居住、休闲、文化、生态为一体的中心活动区。

在出售的土地面积中，住宅建筑面积只有20.01万平方米，占总建筑面积的18.12%，其中大部分是社会租赁的住宅用地。其中，商品房销售面积仅占47，100平方米；租赁住房面积为156，500平方米，不超过1，187个单元。此外，规划商业建筑面积高达21万平方米；办公楼占地65万平方米；酒店占地55000平方米；文化体育用地4万平方米。

值得一提的是，在黄浦江边的稀缺土地上，规划了15.65万平方米的社会租赁住房，租赁住房面积已达到商品房销售面积的三倍以上。相关文件强调，社会租赁住房严格按照“只出租不出售”的模式进行管理，只出租不出售。受让方应在转让期内整体持有租赁物业，并继续租赁经营。受让方应建立统一的管理和服务平台，对租赁房屋进行租赁管理。禁止改变用途、转租、集体出租、闲置及其他违反有关规定的行为。租赁原则上不得超过6年。

业内人士预测，董家渡王迪总建筑面积仅为113.9万平方米，总投资超过600亿元。相比之下，根据徐汇滨江Xi金融港的交易量，其最终总投资可能超过700亿元。

超级土地国王最终会花掉谁？

目前，已获得2名预先申请人

在1月19日公布的预申请结果中，该地块有2个预申请人，申请人受理号为2019 ys003 xh 01 xx 001和2019 ys003 xh 01 xx 002。

如前公告所述，预申请人要求的全额保证金为65亿元，远远超过董家渡地块的50亿元。

值得注意的是，土地已经设定了严格的转让条件。根据该计划，根据转让期限，该地块的受让人必须持有100%的商业、60%的办公、100%的文化和体育以及该地块内所有出租的房屋。这意味着，一般来说，可以出售的房产不多，项目未来需要存入大量资金。

此外，在后续的转让过程中，投标人还应签署承诺书，对违反产权持有和项目公司禁止转让规定的具体处罚，即10%的土地出让金罚款，3年内不得参与上海土地市场交易。

根据风起云涌的新闻报道，一些发展商曾向他们表示:“一个发展商很难吞下这么大、这么贵的土地，最后应该由两三个财团一起拿走。该地块的商业部分需要能够自我维持，并且在办公室中60%能够自我维持。作为一个投资大、回报期长的项目，出租屋对受让人的资金链有很高的要求。国有企业和金融机构更有可能合作赢得项目。”

另据报道，获得土地的开发商将是香港地标+平安财团。

据悉，该地块的上市截止日期暂定为2月20日。谁最终会花掉这笔钱还有待观察。