要闻:涉家庭房产纠纷六个典型范例｜北京法院

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资料来源:北京西城区法院转自:审判研究特别提示:所有本期注明“来源”或“转自”的作品转载新媒体，版权来源于原作者和原来源 共享文案是作者的个人观点，只不过是网民学习的参考，而不代表本期的观点 6个关于家庭不动产纠纷的典型例子|北京法院领导: 5月19日，北京西城区法院召开了关于家庭不动产纠纷的典型例子信息通报会，拆除近5年来家庭不动产纠纷案件的基本情况，总结案件的优势、难点及审理经验，进行典型的 西城副院长王元田介绍了案件调查的分解概况和相关业务的开展情况，民一庭审判长郭云燕发表了典型的例子，李俊法官提出了法官的建议，发布会的主持人是周杰 以下复印件摘自现场实录 三种情况六个典型的例子一，送房地产，不是一句话，简单的例子一是送房子后被父母撤销，未公证过户很难用法律支持案件介绍李先生和张先生有夫妻关系，李先生是两个儿子。 年，李先生、张先生与李先生签订了《协议书》，李先生和张先生同意把位于西城区椿树园的房子送给儿子李先生。 《协议书》签订后，李先生和张先生还住在这所房子里，双方在房屋管理部门没有办理过户手续 年，李先生请父母帮他办理房子手续，交给了他房子，李先生和张先生以李先生不履行赡养义务为由拒绝了，表示不再履行赠与义务。 李先生向法院起诉父母李先生和张先生，要求履行赠与义务。 法官说，根据《合同法》第187条的规定，授予的财产需要依法办理登记等手续的，必须办理有关手续。 根据《合同法》第一百八十六条的规定，赠与人可以在赠与财产的权利转移前取消赠与，经过救济、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者公证的赠与合同不适用前款的规定 因此，不动产的赠与必须在进行用户登记后发生产权转移，因为在此之前赠与人有权经过公证等法律规定的特殊赠与合同取消赠与 在此事件中，双方签订赠与合同不采取公证形式，签订赠与合同也没有办理更名手续，因此该李先生和张先生有权要求取消赠与，在这种情况下，李先生无权向父母履行赠与合同的复印件，因此法院 父母赠送房子后，一方反感，共同财产无权单方面处理案件，林先生和钱先生是夫妻关系，小林先生是两个儿子。 年，林先生、钱先生与小林先生签订了《赠与合同》。 林先生和钱同意把位于西城区右内西街的不动产赠与小林先生，房子是林先生和钱先生200年后住的。 年，小林拜托父母去住房管理部门帮忙办理房子手续。 爸爸林先生说因为现在生活困难，所以不同意把房子交给小林先生。 妈妈的钱说她同意把房子交给小林。 由于父母有意见分歧，小林向法院起诉父母林先生和钱先生，要求他们共同履行赠与合同的义务 法官根据《婚姻法》第十七条的规定，夫妇在婚姻关系存续期间得到的财产是夫妇共同的一切，夫妇对共同的一切财产享有平等的解决权 根据《物权法》第九十五条，共同共有者对共有的不动产共有一切权利。 第九十七条规定，处置共同共有的不动产，必须得到全体共同共有者的同意 具体来说，房屋是林先生和钱先生的共同财产，双方对房屋有平等的解决权，双方签订《赠与合同》将房屋赠与小林是合法有效的，但在进行房屋名义登记之前，两个人平均有权要求取消赠与 父亲林先生表示取消赠与的意思后，现在金先生也同意把房子交给小林先生，但由于两个共同分享者无法达成赠与的协议，赠与合同无法履行，法院在审理后驳回了小林先生的诉讼请求。 二、赠与人去世后，无法取得赠与人或房屋全部权利的例子1父母去世，要求兄弟协助，同一继承人主张取消案件，韩先生和宋先生是夫妻关系，韩姓海、韩姓江、韩姓河是两人生育的孩子 年，韩先生、宋先生与小儿子韩某河签订了《赠与协议书》，约定。 小儿子韩某河多由两人照顾，两人同意将生前西城区三里河的不动产赠与小儿子韩某河，其他人无权异议。 《赠与协议书》签订后，汉某河考虑到父母健在，为了考虑二老感，没有及时要求把房子迁到自己名下，但后来汉先生和宋先生相继去世。 年，韩某河要求其他继承人韩某海、韩某江履行《赠与协议书》，与他合作向房屋管理部门办理了房屋名义手续，韩某海、韩某江主张两人不知道《赠与协议书》的情况，房屋是父母留下的遗产，三兄弟都是 因此韩某河向法院起诉韩某海、韩某江，要求履行赠与合同办理房屋手续 法官向继承人签订生前赠与合同，约定赠与财产，死亡时尚未履行的，赠与人有权要求继承人履行赠与合同，继承人有权依照《合同法》第186条的规定取消该赠与合同 也就是说，继承人统一继承了赠与合同中赠与人的权利和义务，继承了赠与人协助赠与人名义的义务和赠与人在一定条件下取消赠与的权利 具体来说，韩先生和宋先生在世期间，由于没有登记不动产的名义，另外双方签订的《赠与协议书》没有公证。 因为如果这个韩先生和宋先生去世后，在韩国某海、韩国某江行使撤销权的话，韩某河无权要求其他继承人继续履行《赠与协议书》。 所以法院在审理后驳回了韩某河的诉讼请求 夫妻有10万“卖”不动产的儿子，法院确认了被称为买卖实的李先生和王先生是夫妻关系，两人生了一个女人。 年，李先生因病去世。 以小王的名义登记在西城区南礼士路的房子里。 孩子们没有要求继承财产。 年，王先生与儿子签订了房屋买卖合同，把房子转移到儿子名下，合同约定的不动产交易价格只有10万元，实际上没有支付 年，小王因病去世 年，女儿在要求继承上述房子的过程中，发现房子登记在哥哥的名下，将哥哥起诉到法院，要求确认母亲和哥哥签订的房子买卖合同无效 法官的说明例子的房子被登记在小王的个人名字里，但由于是在小李和小王的婚姻存续期间取得的，所以根据《婚姻法》第17条必须属于夫妇共同的财产。 而且根据《继承法》第二十六条的规定，在李先生去世后、房子生产前，这所房子必须由王先生和孩子们共同分享 小王在丈夫李先生去世后，把房子卖给儿子的行为无权按照合同法第五十一条的规定处分 另外，王先生和儿子签订了房屋买卖合同，但约定的房屋交易价格显然不是市场交易价格，实际上没有支付购买费用。 这双方实际上没有买卖房子的意思，所以必须根据事件的情况认定双方的名字为买卖。 这种处分行为没有得到女儿的追认，小王和儿子之间的赠与无效 然后，根据王先生和儿子的身份关系，两人明明知道那所房子没有继承却知道有女儿的份额，却擅自处分房子，构成法律意义上的恶意贯通，损害了女儿的利益。 因为这个法院经过审理，确认了双方签订的房屋买卖合同无效。 三、不动产登记者无权处分，他人善意地获得继承人或不能收回不动产的实例。 母亲去世父亲擅自出售房间，女儿起诉遭遇“善意第三者”的事件介绍张先生和李先生是夫妻关系，张先生是两个女儿。 年，小李因病去世，以小张的名义登记在西城区车公庄大街上的父母共有的房子里，小张没有要求继承生育。 年，张先生私自将房子以445万元的市值出售给韩先生，韩先生支付了购买费用，进行了名义登记。 年，张先生得知此事，向法院起诉父亲张先生和购买者韩先生，要求确认两人签订的房屋买卖合同无效 法官根据我们前面提到的《婚姻法》和《继承法》的相关规定，李先生去世后，房子必须属于张先生和张先生共有的财产 但是，由于房屋只以张先生一人的名义登记，购买者韩先生基于对不动产登记公示的信任，与张先生签订了房屋买卖合同。 这时张先生擅自卖房的行为构成了《合同法》第五十一条规定的处分权。 但是，与前面的例子不同，买卖合同是双重有偿合同，因此根据《最高人民法院审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条的规定，当事人一方主张卖方在合同签订时对标的物没有全部权或处分权 另一方面，购买者韩先生支付了合理的费用，进行了用户注册。 韩先生对房屋构成了“善意取得”。 因为这个法院不支持张先生确认房屋买卖合同无效的诉讼请求。 母亲去世后父亲把不动产赠送给保姆，儿子起诉赠与无效，但不动产回收困难的事件介绍孙先生和张先生有夫妻关系，孙先生是两个孩子 年，张先生因病去世。 孙先生考虑到父亲的生活和心理等问题，以父亲的名义在西城区展览路上的父母共有的房子登记，没有要求继承生产 年，孙先生把那所房子送给了照顾生活的保姆江先生，把那所房子转移到了江先生的名下 之后，江先生把这所房子抵押给某小额贷款企业，获得借款300万元，进行抵押登记，在公证处强制执行公证 由于江先生没有在借款期限内偿还，一家小额贷款企业向法院申请强制执行，法院依法对上述房屋采取保护措施，准备进入拍卖流程。 在拍卖过程中，孙先生了解情况，孙先生首先将父亲孙先生和奶妈江先生起诉到法院，要求确认两人签订的赠与合同无效，另外法院比较该房屋的执行措施，向案件的外人提出异议的控诉， 法官与上述例子类似，张先生去世后，孙先生擅自把房子送给奶妈江先生的行为构成了《合同法》第五十一条规定的处分权 这种处分行为没有得到孙先生的追认，孙先生和江先生之间的赠与合同无效 因此，法院支持了审理后孙先生要求确认赠与合同无效的诉讼请求 但是要注意的是，赠与合同无效并不意味着孙先生可以收回家的所有权利。 根据《最高人民法院关于执行异议和复议案件几个问题的规定》第二十六条的规定，在执行金钱债权过程中，案件的外人根据没收、扣押、冻结后制定的另一案件生效法律文件排除执行异议的，人民法院予以支持 第二十七条规定:申请执行人对执行目标依法对案件局外人享有抵押权等优先受益权，人民法院对案件局外人提出的排除不支持异议。 但是，法律、司法解释另有规定的除外。 根据上述法律的规定，江先生在向某小额贷款企业抵押住宅时进行了抵押登记，因此某小额贷款企业依法对住宅拥有优先受益权。 另外，法院确认了孙先生和江先生之间的赠与合同无效，但在该判决书发行之前，法院对房屋采取了扣押措施 因此，法院不支持经审理后孙先生提出的房屋诉讼停止要求，孙先生已经无法收回房屋，只能主张向父亲孙先生赔偿损失 法官比较有效，建议如下提示，以免家族间赠与、继承不动产发生纠纷。 关于赠予 由于赠与合同具有单务无偿的特征，法律还规定赠与人享有赠与财产权利转移前的任意撤销权，但经过公证的赠与合同不能任意取消。 因此，为了确保不动产赠与合同的比较有效的履行，签订赠与合同后，有过户登记条件的，必须及时处理。 暂时没有名义登记条件的，可以先办理公证手续 另外，我们在实践中经常遇到。 年迈的父母把不动产赠与一个孩子，其他孩子以父母签订赠与合同，没有民事行为能力，赠与房子不是父母的真正意思为理由提出异议。 为了不发生这样的纷争，可以签订赠与合同，观察保留录像、病历资料等可以说明赠与人的真意表示的证据 二、关于继承 不动产价值很大，所有权利转移都有需要名义登记的特殊属性 因此，在进行继承时，必须适当地进行家族间的不动产处置，以家庭会议的形式取得成员的同意，以避免产生家庭矛盾。 作出相关决定后，必须立即办理相关不动产变更登记手续，不要拖延很长时间 进行继承的方法多种多样，所有继承人可以在不动产判断后协商一致达成分配协议，可以去公证处申请继承公证，也可以在人民调解委员会的主持下达成调解协议，向人民法院确认。 所有继承人协商不一致的，需要向法院提起继承纠纷诉讼 三、关于善意的取得 善意取得是法律的概念，在《物权法》第106条中有规定 具体来说，在这次公布的家庭不动产纠纷中，一般不动产登记的所有权利人未经其他共同权利人同意，私下将不动产转让或抵押给第三方，第三方取得不动产时善意、支付合理的价格，不动产转让或抵押登记 因此，如果家庭成员之间在不动产处置上发生矛盾，可以立即向法院申请不动产的保全，以免因他人的善意取得而无法收回不动产。 如果确实不能收回，可以向没有处分权的人，也就是原不动产登记的所有权利人索取 父母把不动产赠送给孩子后，进行了房子的搬迁登记，但之后父母反感了。 这个时候可以要求取消赠与吗？ 答:不动产没有转移登记的情况下，父母可以作为赠与人行使任意撤销权，但不动产转让后，父母不能行使任意撤销权，但可以行使法定撤销权 根据《合同法》第一百九十二条的规定，赠与人有下列情形之一的，赠与人可以取消赠与: (一)严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属。 (2)赠与人有赡养义务不履行的情况(3)不履行赠与合同约定的义务 因此，在发生上述情况的情况下，即使不动产转移，父母也可以要求取消赠与并归还不动产 问:孩子结婚后，父母把某个不动产送给了孩子。 那房子是丈夫还是妻子的一方的个人财产？ 还是夫妻共同财产？ 答:根据《婚姻法》的规定，在夫妇关系存在期间，通过赠与获得的财产是夫妇共同的财产。 但是，赠与合同中明确只属于丈夫或妻子一方的财产的情况除外。 因此，父母把房屋赠与孩子个体时，必须在赠与合同中写明。 否则，属于给夫妇双方的赠与 问:现在年轻人购买住房需要父母的资助，父母的出资是给孩子的礼物还是借款呢？ 答:房地产价值很大，父母出资帮助孩子购买的情况非常普遍，具体是赠与还是借款需要根据具体情况判定 通常，父母主张是借款，孩子主张是赠与的情况下，孩子必须对存在赠与的事实承担举证责任。 孩子不能举证的，不能说明父母出资是赠与的，父母出资是对孩子的借款，孩子必须归还 基本情况介绍家风是家庭精神的核心也是社会价值的缩影 良好的家风和家庭美德是社会主义核心价值观在现实生活中的直观表现 在当前经济迅速发展的社会转型期必须建设社会主义家庭文明的新风尚 受好处调整、观念冲突等影响，现在有些家庭有血缘关系的亲属因财产纠纷，特别是不动产纠纷而成为簿公堂的情况并不少见 不动产是一个家庭的核心资产，更是最重要的资产，财产价值很大，而且总是存在注册人和法定共享人不一致的问题，所有权的转移还必须经过用户的注册。 因此，相关家庭成员之间因继承、赠与父母的不动产而发生的家庭不动产纠纷一度出现，往往对家庭和谐造成很大冲击。 据调查，近五年西城院受理的合同无效相关纠纷的确认案件中，与不动产纠纷有关的案件占80%以上，其中与家庭不动产纠纷有关的案件占95%以上 法律处理家庭之间的不动产纠纷需要特别考虑亲情伦理和家庭道德因素，比解决其他民事主体之间的合同纠纷案件更难审理 我们通过整理和总结近年审理的这类案件，发现有以下优势和难点:一、不动产证明书上登记的所有权利人和实际所有权利人不一致的情况非常普遍，登记人处分、擅自处分是 在诉讼过程中，为了保护实际所有权利人的利益，通常法院增加所有权利人参加诉讼，特别是在一方权利人去世的情况下，需要增加他所有的继承人参加诉讼 因此，这种事件的显著优势之一是当事人数量多，在追加过程中一些当事人失去民事行为能力，监护人不明，或者一些当事人失踪无法送达等问题频发，审理时间过长，很快 二、家庭协议不同于其他民事主体之间签订的协议，在签订过程中，通常不能避免感情、面孔、家庭贡献、历史沿革等非法律因素，协议书具有模糊化和口头化的特征，权利义务关系不明确 同时，多个家庭协议在几年、十几年或二十几年前以书面或口头形式签订，在履行中由于家庭关系变化、房地产上升大、利益冲突等原因，当事人签订协议的意思反复发生，各方感情激烈。 “清官很难断绝家务”，但通过案件审理明确法治权威，维持道德风气，也是人民法院参与社会管理应尽的力量 家庭房地产纠纷案件标准额巨大，矛盾激烈，关系多而杂的优势进行比较，为了妥善审理此类案件，切实解决矛盾纠纷，西城法院主要有以下经验和方法:一、充分合理行使复审、释明权 重视不要一次性重复解决矛盾纠纷，减少当事人的诉讼疲劳 为了忽视案件当事人，不保护所有家庭的合法权益，我们在审理过程中，对应该参加诉讼的当事人进行严格的审查，特别是当事人死亡、再婚等情况下，更严格地审查继承人的状况。 另外，为了不机械地根据原告的诉讼请求审理案件，通过合理地行使释明权，探究当事人诉讼的真正目的。 例如，以当事人无权处分为起诉要求确认房屋买卖合同无效，法院无权审查的情况下，如果无权处分合同无效的理由，则不能简单驳回当事人的诉讼请求，是否有恶意，是善意的。 二、重证据、证据资料全面综合考虑 从家族间协议的优势出发，合理说明协议当事人隐藏在书面复印件之外的真正含义，平衡各方经济好处的需要 另外，由于家庭协议的权利义务关系不确定的情况较多，因此与此类事件相关的录音录像、证人证言等证据形式较多，证人较多，与各方面优点的矛盾、视听资料的真实性必须得到较多的确认。 这是因为在证据的采集中，需要综合考虑相关证据来认定事实，不使用机械的、单一的证据来认定事实 为了查明事件的事实，有时法院需要根据职权提取相关证据 三、重视调解，谋求争端的及时实质性解决 家庭协议不争的情况下，法律水平的评价是一方面，也不能忽视家庭伦理方面的考虑 在审理过程中，我们重视对这类事件进一步提高调解力，通过引入外部协调力，减少当事人的对抗情绪，促进和解，当事人未赢诉讼却失去了亲情。 当然，在各方因好处冲突而确实无法达成调解的情况下，为了不长久地解决案件，我们将立即作出判决，加强判决的说明，引入判决后的问答，通过判决明确各方的权利义务，纠正违反家庭伦理道德的行为