看起来很美好 套路却无处不在 如何避开“无理由退房”陷阱？

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受新冠肺炎肺炎的影响，自春节以来，房地产企业的线下销售基本停滞了近一个月。因此，房地产企业纷纷开始网络营销模式，早在20世纪90年代，房地产市场就出现了“无理由退房”的现象，这也成为许多房地产企业增加网络营销的“手铐”。

“没理由退房”看起来很美，但买家买的房子真的能“无理由”退房吗？“没有理由退房”只是押金退款，还是你可以退还已付的房价？在购房的实际过程中，购房者真的能“无理由退房”吗？

“真的撤退”或“噱头”

春节过后，这一波“无理由退房”实际上是房企在疫情下的无奈之举。

在疫情的影响下，房地产市场的销售几乎下降到冰点。今年2月，嘉里监测的27个重点城市的总成交量仅为240万平方米，同比下降77%，为历史最大跌幅。武汉、宁波等城市的房地产市场在2月份甚至出现了零成交量。

从企业层面看，2月份大多数房地产企业销售额同比大幅下降。例如，首创地产的合同销售额同比下降约89%，新城控股(601155)的合同销售额同比下降56.55%，碧桂园股权的合同销售额同比下降49.97%，保利发展的合同销售额同比下降39.94%，融创中国的合同销售额同比下降33.17%。

在这种流行病的情况下，现金流量要求极高的房地产企业已经尽力出售房屋。除了推出网上销售和现场售房外，“没有理由退房”的举措也非常引人注目。

例如，阳光城(000671，诊断学)明确规定，从2月6日至3月31日，在草签并支付规定的首付比例后，您可以无理由退房；新城控股有限公司规定，从2月1日至28日，可在“肖鑫E房”进行网上认购，并可在60天内无条件退房。

据记者不完全统计，自复工后一年，融创中国、美的地产、豫州地产、时代中国、幻想曲年、欢乐城(000031，咨询股)、碧桂园等房地产企业纷纷推出类似的“无理由退房”措施，期限从30天至180天不等。

那么，房地产企业推出的“无理由退房”是真正的退房还是一个噱头？

《商业日报》记者最近的一项调查发现，一些房地产企业推出了"无理由退房"的措施，但在实际操作过程中，他们往往只玩文字游戏，其中有许多例行公事。

“退房”仅用于退还押金

“让我把我们房地产的信息发给你。现在我们都在网上看房子。如果你认为合适，你将支付1000元来结算。我们现在没有理由退房。”这是《商业日报》记者近日在手机上收到的郑州某房地产销售人员推送的信息。

但是，当记者问什么是“没有理由退房”时，售货员说:“是把你的1000元(押金)退给你。”

据记者调查，许多房地产项目承诺“无理由退房”，但只“退还定金”。合同签订后，直接表示“无法结账”。

“您需要缴纳5万元的认购款，您可以在规定的时间内支付房款。如果您选择退房，我们可以全额退款。”北京朗豪湾的工作人员告诉记者:“签了购房合同后，付了房款就不能退了。”

北京欢乐书院项目的物业顾问告诉记者，目前该房产的押金需要30万元，押金可以“无故退房”的名义退还。不过，他也透露:“我们现在可以把房产锁定在0元，只要你提交相应的客户信息。”

换句话说，房地产甚至为其他房屋节省了数千美元。根据物业顾问的说法，大约有10个客户选择每天以0元的价格预订。

当他回答说他可以退还购房款时，他选择了回避:“如果你认为我们的项目符合要求，你可以再次支付房价。如果你不满意，那就不用扔了。”

北京的许多中介机构也在接受《全国商业日报》(微信:nbdnews)采访时表示:“目前，几乎所有新房都只能退款，合同一旦签订，就不能退款。”

三次“退房”的体会

事实上，“没有理由退房”并不是什么新鲜事。早在1995年，soho现代城就首次提出“没有理由退房”。2001年，潘石屹的无理由退房政策改为“无理由退房，年利率10%”，也就是说，这包括了退款的时间成本。

朗廷湾的销售人员也告诉记者，押金是可以退还的。“但这需要一个月的时间。”

那么，如果买家在签署购买合同后想退房呢？在调查过程中，记者发现，与退还押金相比，这是一个漫长而艰辛的过程。

“我买房的首付已经跟开发商在一起快9个月了。我不知道我什么时候能完成退款。”去年在石景山买了房子的谢凯告诉记者。

2019年6月，谢凯支付了购房首付款，但由于网上签约，直到当年12月才获得银行贷款。然而，由于其他原因，谢凯决定退房，而房地产开发商也承诺退款。然而，我从今年1月开始申请退款。

目前，还没有谢凯首付的消息。“我准备起诉开发商。”

刘坤后悔支付了25万元的订阅费，但他没有签购买合同。去年，在刘坤支付了认购款后，他所购买的房地产开发商开始大规模打折。“我认购的房子突然损失了大约6万元。作为一个普通人，这是我们家半年的收入。”

当刘坤要求开发商退房时，他得到的回答是，他必须再支付25万元才能退还之前的订金。

王阳退房时，有因违约被拘留的经历。在买房之前，开发商承诺汪洋可以全额退款，但在他真正申请退房之后。“有人告诉我，这个过程需要3到6个月的时间。”

两个月后，汪洋接到开发商的要求“扣除12万元违约金”。开发商的解释是，他的贷款银行倒闭，导致未能及时支付剩余资金。"之前开发商明确承诺，如果贷款被拒绝，全额可以退还."

如何避免“没理由退房”的陷阱

因此，在买房的过程中，购房者如何避免陷入“无理由退房”的陷阱？

北京听云律师事务所的张琦律师在接受《商业日报》记者采访时表示:“‘无理由退房’是房地产企业发出购房要约的附加条件，也是购房合同的一部分。只要是双方当事人的真实意思表示，法院一般都会认定其合法有效，对双方当事人都具有法律约束力。”

张琦表示，“无理由退房”往往附带一定的条件，而房地产企业在宣传中只强调可以“无理由退房”，却没有向消费者展示“无理由退房”的条件。因此，经常会陷入这样的矛盾之中:“买受人因‘无理由退房’而不必承担任何违约责任，但因买受人有其他违约行为而以‘无理由退房’为由拒绝买受人退房。”

因此，张琪建议购房者在交纳认购费和签订“无退房理由”协议时，应充分了解要求和附带条件。"

“此外，在‘无退房理由’协议中，买家支付的订金通常表示为‘首付款’。根据法律，如果由于买方的原因未能达成最终交易，买方无权要求退还保证金，除非对协议中的“保证金”做出特别解释。因此，消费者在支付订阅费时必须清楚订阅费的性质。”张琪接着说道。(应被申请人要求，谢凯、刘坤、汪洋均为假名)