未遗传中海地产赚钱基因，中海物业规模和盈利都在掉队

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作者:时代财经谢林思

图片来源:Tuchong.com

与同行相比，中海地产的步伐依然稳健，不足为奇。

2019年，中海地产营业收入增长30.8%，至54.7亿港元，毛利率增长28.2%，至10.9亿港元，毛利率为19.95%，净利润为9.83%，与2018年相比，两者均保持稳定水平，变化不大。

中海地产的母公司中海地产被公认为业内“最赚钱”的房地产企业，但中海地产显然没有继承这一基因。东方证券的报告显示，15家上市物业管理公司的平均毛利率为28%，平均净利润为12%。

同时，与竞争对手的快速扩张相比，中海地产的步伐有些停滞。已发布年度报告的时代邻里、优雅生活服务、新城悦，收入增幅一般在40%以上，碧桂园服务收入增幅达到106.3%。

采取稳健、适度进取的发展战略一直是中海地产的发展逻辑。然而，在加快物业产业规模整合、从传统物业服务向现代服务转型升级的背景下，与之渐行渐远的中海地产如何保持自己的产业话语权和发展空间仍然是一个问题。

截至2019年底，中海地产管理面积为1.51亿平方米，同比增长1050万平方米，增幅为7.5%。虽然从绝对数字来看，中海地产的管理领域在业内仍处于较高水平，但从增长率来看，与同业中普遍超过30%的增长率相比，中海地产的夸张程度有些不尽人意。

截至3月21日，除中海地产外，碧桂园、雅生活、新城悦、蓝光嘉宝、宝龙商业、时代邻里等多家上市地产公司均披露了年报。过去一年，雅生活的新管道面积为9600万平方米，同比增长69.4%；碧桂园新增收费管理面积9460万平方米，增长52%左右；蓝光嘉宝新增管道面积1110万平方米，增长约18.3%，明显高于中海地产的增速。

与房地产开发相比，房地产市场处于较为分散的状态，行业集中度较低，仍处于“押一马”的初始阶段。由于这个原因，大多数上市房地产公司不满足于管理领域的内生增长，并开始在短时间内广泛尝试收购和扩大规模。

例如，2019年，碧桂园服务收购嘉凯诚地产，凯撒收购江苏恒源地产，蓝光嘉宝服务收购江苏恒发地产。雅人寿收购新中民地产就是典型案例之一，而两家巨无霸合并成为行业第一的故事尤为引人注目。正是因为激烈的并购，以碧桂园服务和高雅生活为代表的龙头企业才能实现多重规模扩张。

中海地产显然更依赖母公司的持续“输血”，而不是积极收购和向外扩张。根据Cree物业管理的研究报告，2015年至2019年上半年，中海地产90%的管理区域来自中海部下属的中海发展和中海鸿洋集团，市场化延伸区域相对较小，只有10%左右。

然而，管理领域始终是衡量一个物业公司整体实力的重要标准之一。目前，步行者正在加速奔跑，正在小步缓慢行走的中海地产已经开始拉开距离；回首往事，面对蓝光嘉宝、时代邻里、永胜生活服务等物业管理公司的强烈追求。发展缓慢的中海地产，必须考虑如何保持其在行业中的话语权和/0/房的发展。

时代财经表示，中海地产在2019年年报中表示，将“走全面市场化的发展道路”，通过外包、合资、并购等方式扩大经营规模，保持规模优势。

今年2月，中海地产宣布将启动一项“百城招聘计划”，在全国范围内招聘约1.8万名员工。物业管家和项目经理、人力资源和法律事务方面都存在人才缺口。根据年报，截至2019年底，中海地产共有员工4.1万人。如此大规模的招聘计划可能显示，中海地产今年将会有更多的规模扩张行动。

物业管理企业主要有两条成长路径:一是通过扩大基础物业管理规模来实现成长；二是开拓增值服务市场，挖掘空房源潜力。中海地产增长缓慢的另一面是该公司从基础物业管理升级到资产管理的雄心。

中海地产在年报中写道，2019年其服务形式增加到10大类，并已扩展到办公楼、学校、医院、国宾馆、旅游景点等领域，并获得了深圳大剧院等一系列标志性建筑物业服务的投标。2019年，商业地产品牌“海南万商”将正式成立，并将在商业地产的投资、融资、管理、退出等各个领域充分发挥其实力。

同时，得益于国有资产背景和集团良好的政商关系，中海地产在拓展政府、军事、场馆等业务类型方面的成绩比同行业的竞争对手更加耀眼。赢得的项目包括一系列政府、场馆和学校，如香港海关总部大楼、香港港港珠澳大桥、广深高速铁路西九龙站和澳门大学。

方正证券房地产行业首席分析师夏一峰认为，中海地产在商业写作和政府物业领域的进步，以及专注中高端项目带来的物业管理费用明显高于行业平均水平，构成了中海地产的优势。尽管中海地产近年来增速放缓，但并未影响资本市场对其的信心。

根据Cree Securities的研究和估算，中海地产含税物业管理费平均为4.6元/m2/月，远高于目前在香港上市的内地物业管理企业2.25元/m2/月的平均水平。

相对于普通物业费水平低、住宅物业费上涨和征收困难的缺陷，商业写作和医院具有基本物业费最高限额高、客户支付能力强、对某些增值服务需求刚性的优势。升级到资产管理的完整服务提供商或实现突破。

此外，中海地产也在尝试纵向深化业务，不断提高增值服务收入的比重。据年报显示，2019年，中海地产增值服务收入增长24.6%，同比增长50.7%，达到13.48亿港元，比整体收入增长高出近20个百分点。其中，由发展商及物业管理公司提供的非住宅增值服务收入增加57.4%，至9.17亿港元。