加快建立房地产金融长效管理机制

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日前，央行发布的《关于2019年第四季度中国货币政策执行情况的报告》指出，“房子是用来住的，不是用来炒的”，根据“按市决策”的基本原则，要加快建立房地产金融的长效管理机制，不要把房地产作为短期刺激经济的手段。

在新冠肺炎肺炎疫情的冲击下，稳定经济增长的重要性和紧迫性更加突出。在这种背景下，如何理解“住在房子里不投机”的原则？同时，加快建立房地产金融长效管理机制的表述也引起了市场的关注。

房地产相关政策“稳定”

回顾历史，展望现在，接受英国《金融时报》记者采访的许多专家认为，过去一年左右的房地产金融政策表明，“稳定”一词是政策的基调。“2019年，房地产金融政策主要是稳定杠杆。总体基调是控制流向房地产行业的资金规模和比例，确保满足实体经济的有效融资需求。”广东省住房政策研究中心首席研究员李说:“这一方向预计今后还会继续。”

事实上，尽管政策制定者多次重申房地产不是用来刺激经济的手段，但市场的疑虑从未消退。毕竟，一些针对包容性领域的优惠政策可能会通过各种公开渠道和暗道非法流入房地产领域。然而，2019年的政策保持了高度的决心，并始终释放出稳定的信号。根据2019年8月20日lpr的首次报价，全国范围内发放的第一套个人住房贷款利率不低于同期LPR 4.85%；两套个人住房贷款的利率不得低于同期贷款利率加60个基点，即5.45%。与许多地区实际执行的标准(第一个基准利率高出10%，第二个基准利率高出约10%)相比，略有增加。这也打消了市场对于“抓住机会从房地产市场放水”的疑虑。

2月20日的lpr报价显示，一年期lpr报价为4.05%，比上个月下降10个基点；五年期低利率债券的价格为4.75%，比上个月下降了5个基点。这被市场解释为不对称的降息。其中，一年期lpr大幅下降，表明实体经济将成为更大的受益者，而五年期lpr是抵押贷款的定价基准，下调幅度较小，表明房地产监管没有放松。

易居研究院智库中心研究主任严跃进认为，一年和五年的lpr下滑符合当前实体经济降低成本的需要。然而，在新冠肺炎肺炎的影响下，短期经济受到的影响更为明显，因此一年期lpr有较大的下降趋势。

李表示，5年期lpr与房地产贷款利率的关系更为密切。“不对称降息主要反映了进一步加大对实体经济支持的想法。与此同时，由于考虑到稳定经济和稳定房价，在新冠肺炎肺炎疫情的影响下，房地产贷款成本也有所下降，但降幅更小。”

房地产金融的长效机制:堵塞渠道，稳定支撑

至于房地产金融的长效管理机制，业内专家普遍认为，防范房地产金融领域的风险、界定监管指标、禁止资金非法流入房地产市场将成为监管的重点。

李表示，预计房地产金融的长效管理机制可能包括几个主要方向:一是为合理和急需的住房需求提供稳定支持，继续实施差别化信贷政策；第二，房地产业的金融资源投资应与房地产市场的合理增长率相匹配；第三，要抽干和阻断房地产行业的融资，监管部门要严格监控和清理非法融资渠道，防止资金非法流入房地产行业。

严跃进认为，房地产金融的长效管理机制主要考虑房地产金融风险的防范和相关财务指标的管理。“房地产金融长期管理机制的主要目标有两个:一是控制房地产相关领域的金融风险，防止信贷风险的扩大；二是明确一些监管指标，如房地产贷款在金融机构发放的贷款中所占的比例。”

当然，建立房地产金融的长效管理机制并不意味着一成不变，也不意味着“一刀切”，因为城市政策仍然是调控房地产市场的重要手段。严跃进上市浙商银行新政策(601916)。据多家媒体报道，浙商银行近日发布通知，调整个人贷款政策。该通知明确指出，首付贷款中用于非“限购”城镇居民家庭购买第一套个人住房的比例从30%降至20%。严跃进认为，此举反映了商业银行根据实际情况对非“限购”城市实施了更加宽松的贷款政策，也反映了目前商业银行贷款部门降低购房成本的指导意见。

“这个政策也是城市政策的体现。对于一些“非限制性”城市，降低首付比例将吸引更多的市场关注。这一政策的出台客观上结合了近期恢复的工作节点，有助于激活住房交易市场，并对银行贷款业务市场的活动产生积极影响。”严跃进认为。