杜坤维：货币宽松资金进入楼市房价上涨与支持实体经济背离

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当水满了，它就会溢出，市场流动性就会增加。尽管央行严格控制非法资金进入房地产市场，但中小企业的融资成本比抵押贷款利率低近100个基点。它能阻止资金进入房地产市场吗？

第一季度，由于疫情的影响，国内生产总值大幅下降，第一季度国内生产总值增长率为-6.8%。然而，房地产行业一枝独秀，其价格仍在上涨。一季度，全国商品房平均价格为9266元/平方米，同比增长2.2%；商品房平均价格为9324元/平方米，同比增长4.2%。3月份，4个一线城市、31个二线城市和35个三线城市新建商品房的销售价格也环比小幅上涨。

2月份，由于严格控制人员的聚集，商品房销售下降。自3月份以来，上海和深圳每天都有光盘，一天就卖出了100亿元的热门房地产。上海的一处豪宅已经被排队抢购，甚至为了抢房子还发生了斗殴。深圳的一套公寓每年上涨100万元，但也上涨了200万元。房地产市场已经进入罕见的价格上涨，大量的资金已经进入房地产市场。

3月份家庭贷款明显改善，当月新增家庭贷款9865亿元，同比增长961亿元，比2月份增加1.4万亿元，表明增量资金继续流入房地产市场。深圳房地产市场的崛起在于杠杆式房地产基金和急需的住房基金的共鸣。

房价强劲反弹的原因在于央行实施了货币宽松政策。RRR三次降息释放了1.7万亿元的低成本资金，并将反向回购和mlf利率分别下调了30个基点，引导低利率利率下调。三月份抵押贷款利率下降。4个基点，余额宝的收入下降到2%以下，隔夜拆款利率下降到1%以下，市场对货币宽松和货币贬值的预期增加，维持和增加购房投资价值的预期增加；此外，经济下滑的压力加大，地方政府不断放松房地产调控政策，从人才安置到直接补贴，提升了房地产价格上涨的预期；实体经济疲软，外贸形势严峻，央行释放的大量资金无法被实体经济吸收，房地产市场成为资金的蓄水池；最后，市场流动性充裕，实体经济和股票市场吃不了流动性，房地产开发商更容易获得融资，土地拍卖市场的溢价正在上升，这有助于房地产市场的上升。

资金如何进入房地产市场，一是央行宽松的货币政策，而实体经济更有可能获得低成本资金。紧急情况下不再需要出售房地产；二是实体经济获得低成本资金后，可以将自有资金转移出去，购买房地产投资。据媒体报道，外贸老板取消外贸订单，迅速买房；房地产开发商更容易通过贷款发行债券。房地产开发商的资金短缺已经得到缓解，降价和促销的动机已经消失。相反，他们以更高的价格出售。

央行释放大量低成本资金，降低银行净息差，以支持实体经济，降低融资成本。然而，宽松货币政策总是有副作用，实体经济仍处于低迷状态，房地产价格也在上涨，这不是宽松货币政策的好信号。

虽然高层官员强调保持土地价格稳定、房价稳定和预期稳定的长效管控机制，但房地产市场调控利益错综复杂，房价和销售有上涨迹象，这将进一步挤压居民消费增长，提高全社会综合成本。央行降低实体经济融资成本的努力可能会被不断上涨的房价所抵消。

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