1月发行量达1075亿元 房企掀境外发债潮

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2020年1月，房地产企业海外债券发行规模达到新高。据嘉里研究中心(以下简称“嘉里”)统计，1月份95家典型房地产企业海外债务融资爆发，海外债务融资达到1099.7亿元，比上个月增长922.4%。其中，房地产企业海外发债1075.3亿元，为历年单月最大。

海外债券发行达到新高

据嘉里统计，房地产企业海外发债环比增长1066%，1月份同比增长20%。今年1月，国内债券发行量同比增长287%，至241亿元，也是过去6个月的最高水平。

Cree研究中心企业研究部主任方玲表示，由于年初房地产企业大量到期债券导致需求上升，以及年初房地产企事业单位发行的债券数量充足，房地产企业在1月份迎来了海外发债浪潮。包括中国恒大(港股03333)、融创、新城发展(港股01030)、龙湖、徐汇在内的许多房地产企业都在海外发行债券。

具体来说，1月份发债最多的企业是中国恒大，发债总额为461.2亿元，主要是因为恒大发行了60亿美元的海外票据和45亿元的企业债券；此外，龙湖发行的两种海外优先票据的利率分别为3.38%和3.85%，龙湖发行的28亿元公司债券的利率也较低，约为4%。

中原地产首席分析师张大伟表示，房地产企业1月份大规模海外发债的主要原因是政策相对稳定，稳定的融资环境促使企业增加融资量。“对于房地产行业来说，春节前大量融资是一种常见的做法。一般来说，1-2月是销售淡季，在此期间融资通常会增加。”

债务偿还压力相对较高

“从目前的情况来看，二月份房企有足够的资金。如果疫情能在短期内得到缓解，对房地产企业的影响将是有限的，对企业的压力也是相对可控的。”张大伟说。

据嘉里统计，1月份，25家房地产企业的债券到期，总金额达524.5亿元。10只债券将于2月份到期，总额为200.8亿元，较上月下降62%。

据中国指数研究院统计，2020年第一季度，到期美元债务为110.75亿美元，占今年的33.27%。第一季度房企仍有很大的偿债压力。

融资环境相对紧张

中国证券(601066)证券(港股06066)首席房地产分析师朱进表示，自2020年以来，市场流动性总体上有所松动，但在防范金融风险的政策背景下，房地产行业融资渠道不断收紧，资本流入房地产行业的可能性较低，“无房无投机”的基调依然未变。

在房地产融资政策方面，经过此前的严格调查和重罚，银监会在新的一年提出了“防止资金非法流入房地产市场”的政策要求。1月4日，中国银行业监督管理委员会发布了《关于促进银行业和保险业高质量发展的指导意见》，严格控制信贷资金流入房地产仍将是未来监管的重点。1月16日，央行金融市场部主任邹兰在新闻发布会上表示，要严格控制房地产在信贷资源中的比重。1月17日，国务院发布了《关于深化改革创新加快高质量发展的指导意见》，指出要坚持住而不炒的方向，禁止大规模无序房地产开发，支持合理的自住需求，坚决遏制投机性房地产投机。

1月5日，央行在工作会议上提出“加快建立房地产金融长效管理机制”。朱进认为，在这种机制下，发行房地产信托投资基金(reits)将成为房地产证券化和房地产企业融资的重要方式。融资政策相对收紧，但没有必要过于悲观。新的道路也可能带来新的黎明。