恒大重塑恒大

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房地产业的“大人物”恒大再次“壮大”。

根据其最新的2019年年报，销售额为6010.6亿元。比上年增长9%；营业收入4775.6亿元，同比增长2.4%。

尽管这两个数据的增长已经放缓，但当基数已经相当大的时候，增加每个百分点并不容易。这类似于在健身和减肥过程中进入“高原期”。每次你再损失一英镑，你就必须付出比前一时期多得多的投资和努力。

恒大肯定不是房地产行业的“健身白”。它在减肥和塑形方面已经取得了显著的成绩，它的“傲人身材”是显而易见的。

在恒大2019年业绩表中，有几项数据略显突出:合同销售额6011亿元，核心利润408.2亿元，资产负债率77.9%，净负债率159.3%。

显然，恒大仍在“轰轰烈烈”运作。我只是回应了这句话:“我本可以很开心，但我的债务把我弄错了。”

幸运的是，恒大本身对此有着清晰的认识。在绩效会上，徐家印亲自提出，要以最大的决心和力量，转变发展方式，减少债务。

他现在正进入“内部训练”的更高阶段——平衡血氧饱和度(控制体重)，改善心肺功能(高生长)和基础代谢率(减少债务)。

锻炼身体和体质后，练习体能

自2009年上市以来，行业和市场见证了“恒大速度”:

2010年，也就是第一个完整的财年，恒大的销售额达到527亿元，是当年突破500亿大关的六家房地产企业之一，此后一直稳居第一梯队。2013年，恒大首次突破1000亿大关。然后它失控了，年复一年飞速增长:2014年1315亿元，2015年2013.4亿元，2016年3733亿元，2017年5009.6亿元，2018年5513亿元。恒大的规模如其名，近年来稳稳地跻身行业前三。

当“体型和体格”足够强大时，那些了解自己且不自满的健身专家的进一步追求必须是更健康身体的“核心”，即身体健康和体格，因为只追求“面子”而忽视“里子”的结果往往是来自外部的强大。

健身领域的体能指标通常集中在血氧饱和度、心肺功能和基础代谢率上。

氧饱和度，即血氧浓度，是呼吸循环的一个重要生理参数。平衡与否对人体内部环境的稳定状态起着重要的作用。过低或过高都会导致伤害甚至死亡。

把企业也关了。一个企业的规模应该在一个合理的范围内，太小，太贫瘠，太危险。因此，恒大这次提出“控制规模”。第一步是严格控制土地储备规模，实现土地储备负增长。

据年报显示，恒大目前拥有2.93亿平方米的巨额土地储备。许家印表示，恒大可以适度减少征地，充分利用现有土壤储备。未来三年，恒大每年将减少约3000万平方米的土壤储量，到2022年，土壤总储量将减少至约2亿平方米。这不仅能保证公司的可持续发展，还能减少一项重大支出。

人类心脏泵血和肺吸氧的能力被称为心肺功能，它直接影响全身器官和肌肉的活动。良好的心肺功能是身体主要功能能够健康运行的标志。

提高企业的心肺功能相当于持续高速高质量增长。

恒大下一阶段改善心肺功能的目标是今年实现8000亿的销售额，到2022年达到1万亿。据恒大管理层透露，2020年公司总销售面积为1.32亿平方米，销售价值为1.27万亿元。即使保守估计为64%，销售额也可以达到8110亿元，这个目标也是可以实现的。

今年年初，疫情袭击使许多房地产企业失去了节奏和恐慌。恒大很快实施了颠覆性的“网上销售”营销革命，一季度取得了“良好开局”:销售额达到1465亿元，大幅增长23%；销售收入达到1133亿元，增长55%。他们两人都在公司历史上创造了新记录，证明了新战略的有效性。

单位时间的基础代谢是基础代谢率。它是指人体在基本状态下的能量代谢。

一般来说，基础代谢率越高，人体积累脂肪的可能性就越小，肌肉的比重就越大。同时，它能相应地提高免疫力和抵抗力。更重要的是，通过做同样的运动，基础代谢率高的人比基础代谢率低的人得到更好的结果。

对于房地产企业来说，基础代谢率优于负债率。低负债比率相当于减少一个人身体上的“脂肪”，减少与“肥胖”相关的疾病和伤害。

在恒大的新战略中，“减债”是最重要的。许家印建议，到2022年，总负债应该减少到4000亿英镑以下，平均每年减少1500亿英镑。

实现“减债”的关键是“高增长”和“控制规模”。

许家印在业绩发布会上这样计算:“2018年和2019年，恒大的销售回报将保持在每年4500亿元左右。如果今年的销售额达到8000亿元，按7000亿元计算，销售额将增加2500亿元。同时，恒大今年减少土地储备3000万平方米，相当于减少支出600亿元。这种增减肯定会达到今年减息1500亿元的目标。”

恒大重塑恒大

管理大师亨利明茨伯格认为，一件事是否是一种战略取决于它的时间和情况。

在三叠纪和侏罗纪，当房地产发展和繁荣的时候，行业中没有一个整体的和长期的战略，用策略就足以取得局部的和立竿见影的胜利。

在白垩纪晚期，地形和气候发生了巨大的变化，许多曾经像恐龙一样强大的房地产企业也像恐龙一样消失了。然而，许多与恐龙同代的爬行动物、两栖动物和有袋动物可以凭借它们自己的特征生存下来，这一物种一直延续到今天。

这是受生物威胁启发的自然“战略”，就像恒大面对新变化的新战略部署一样。

在相同的客观环境的前提下，这是我们对自己的态度。施瓦辛格说:“想着赢得比赛不会给你力量。在锻炼中挣扎会增加你的力量。当你克服困难时，这就是力量。”

领先的销售能力、充足的土地储备、优秀的产品质量、强大的管控能力和团队执行力，共同构成了恒大实现战略目标的后备保障。随着新战略的进一步推进，三年后，行业负债将降至中低水平，规模将超过一万亿。继续走在前列的恒大，将会是一个更新、更强、更强的恒大，这是今天的恒大都无法想象的。

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