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要闻:深圳土地扩容,房价还会涨吗?机构:深圳住房尚存三大矛盾

来源:搜索报中文网作者:范李更新时间:2020-12-31 23:25:22阅读:

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深圳市房价逐年上涨,房价收入比、房租比明显高于国内其他城市 最近颁布了《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案(-2025年)》,确定将国务院可授权的永久基本农田以外的农用地转变为建设用地批准的事项委托深圳市政府。 这项措施为深圳拓展城市快速发展空间创造了极其有利的条件。 但是,土地的扩大,房价会进一步上涨吗? 不产生不符合公共住宅申请标准、没有经济能力购买市场商品房的“新三明治层”广东省珠海市国资委管理下的房地产综合服务提供者深圳世联集团股份有限公司(世联行,002285.sz ),10月16日, 深圳市拉开“二次住宅改革”序幕以来,世界联行认为深圳住宅行业还存在三大矛盾:人口持续流入的住宅诉求旺盛,居住地占有率过低,引起了住宅供给有限的供求矛盾。 城中村的住房复盖率高,住房保有率过低,住房供应结构性不平衡,住房公积金贷款额过低,房价逐年上涨,购买力支持不足,不符合公共住房申请标准,没有经济能力购买市场商品房“新太阳 据世联介绍,切实推进土地管理制度改革,可以提高居住地的供给,改善供求矛盾。 在整理相关产权权利、追加缴纳相关罚款等前提下,切实推进城中村住宅的入市交易,分流城中村的“改善型住宅”诉求。 切实推进住房公积金改革,提高购房支持力,形成“高收入支持市场满意,中等收入支持住房公积金,低收入保障公共住房”的阶段性住房供给结构。 通过稳步推进房产税改革,增加持有环节的税收抑制投机性诉求,影响人们对房地产的期待稳定房地产市场运行,增加稳定的税收来源降低土地出让金,在一定程度上起到稳定房价的作用 “二次住房改革”构建以公共住房建设资金筹措为主的住房供应体系年8月,深圳市政府发表了《深圳市人民政府关于深化住房制度改革、多主体供应多渠道租赁和住房供应与保障体系构建的意见》,“二次住房改革”序 年-年深圳市住宅建设筹资量45.27万套,预计将把房地产支柱产业地位转变为社会快速发展属性和民生的重要支柱,确立核心。 《意见》的要点处理三个问题:一是在供给主体的多阶段,确定房地产开发公司、住宅租赁经营机构等8个供给主体二是供给途径的多样性,建设用地的追加、库存用地的活用等“6种15种”的建设采购途径 到2035年确定新建收集各类住宅的170万套,其中公共住宅总量在100万套以上,系统建立商品房、人才住宅、安居型商品房和公共租赁住宅“4+2+2+2”的住宅供给和保障体系。 在构建多代理供给模式方面,年6月4日,中国平安集团与深圳市政府签订了公共住房战术合作协议,持续投入资金参与深圳公共住房投资建设运营,直至2035年。 整体预计年-年新供给用地144.7公顷,城市更新用地83.6公顷,产业用地辅助宿舍等用地64公顷 其中,年、年共配置124.1公顷用地建设公共住宅,年公共住宅用地供应量明显下降,年计划配置公共住宅用地168.2公顷 在建设筹资方面,年-年,深圳市公共住宅建设筹资量占住宅整体的比例也发生了明显变化 其中,年公共住宅建设筹资量占住宅整体的比例为51.15%,年65.58%,56.63%,预计年公共住宅建设筹资量占住宅整体的比例为56.25%。 深圳常住人口密度为6728人/平方公里,而深圳面临人口持续大量流入,在一定程度上刺激了住宅诉求的增加 另一方面,住宅用地比较小,住宅供应有限 世联行认为,根据上述《实施方案》,深圳可以通过调整土地功能,充分利用库存用地。 深圳市统计局数据显示,从年到年,深圳常住人口280.99万人,年均流入40.14万人 其中,年净流入达到高峰的是61.99万人 年,深圳常住人口密度为6728人/平方公里,远远超过同期杭州625人/平方公里、北京1313人/平方公里、广州2059人/平方公里、上海3830人/平方公里。 根据《深圳市城市建设用地和土地利用“十三五”计划》,年深圳基本生态控制线范围面积在974平方公里以上,建设用地总规模控制在1004平方公里以内 总体来说,“十三五”期间,深圳居住用地供应总量为1065.6公顷,占全部用地的比例为16.46%,预计远低于国家25%-40%的下限标准。 深圳公共住宅用地供应总量为449.5公顷,占全部用地的比例为6.94% 在大城市及其周边城市新转让的土地上,居住用地所占比例不到50% 总体来说,深圳居住土地供应不足,新住宅供应有限,住宅供应不足大 在深圳库存住宅市场,城中村住宅复盖数占近一半,住在城中村的城市生活人口比例达到60% 城中村住宅没有产权保障,因此住在部分城中村的人口在经济能力提高时,优先改善商品房居住条件 据统计,截至2009年,深圳市整体住房库存约1065万套 其中,城中村住房复盖数约为48%,商品住房复盖数约为17%,工业园区配套设施住房复盖数为17.18%,单位自用复盖数为5.16%,保障性住房复盖数为4.04%,其他住房复盖数为8.73% 截至2009年上半年,深圳市累计供应各类保障性住房和政策性住房约50.63万套 据年常住人口1343.88万人介绍,深圳住房保有率约为11%,低于国家新型城市化计划常住人口住房保障率23%的标准,远低于新加坡的82% 据世联介绍,总体上,前期缺乏统一安全设计计划导致居住条件恶化,配套不足的城中村住宅复盖数占近一半,居住质量好的商品住宅复盖数不足2成,政府提供的保障性住宅不足1成,住宅供给结构不平衡 低住房保有率,住房保障复盖面小,住房保障不充分。 年到年深圳二手房房价上涨幅度为120.61%,根据世联判断监测数据,年12月,深圳单独住房套成交总额为458万元,深圳个人公积金房贷最高金额为90万元 根据整套成交总额,公积金贷款在购买额中所占的比例最高为19.65%,即使扣除首付的30%,购买者也需要从商业银行等金融机构借来近一半的购买费用 深圳市住房公积金管理中心的数据显示,年末公积金个人住房贷款馀额为1211.6亿元,个人住房贷款市场占有率为8.43% 总体来说,年到年深圳二手房房价上涨幅度为120.61%,同期公积金个人房贷市场占有率从27.35%下降到8.43%,而年北京为29.2%,上海为23.97%,广州为14.62%,杭州为14.2% 深圳二手房房价逐年上涨,但公积金最高个人住房贷款额没有明显上升,最终公积金个人住房贷款市场占有率明显下降,购房支持力明显下降 世联判断监测数据显示,截至2009年6月,深圳二手房成交参考平均价格每平方米上涨42044元,涨幅达208.94% 深圳库存住宅市场自去年6月以来,实现了连续13个月的上涨 在房价收入比方面,年6月深圳住宅房价收入比为28.3,高于北京、上海、广州、杭州等城市,长期居全国前三位 租赁比方面,年6月深圳住宅租赁比为1:668,比上海、杭州略低,比北京、广州高 (本文来自澎湃信息,越来越多的原始信息请下载《澎湃信息》app )

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