直击房企业绩会 透视年报众生相

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3月的春天，2019年年报的浪潮如期而至，每个企业都迎来了“亮化家庭”的时刻。据不完全统计，截至3月27日，绿城、龙湖、雅居乐、红阳、金科等20多家知名上市房地产企业已披露年报。

一份财务报告揭示了房地产企业的智慧。通过披露的年报可以发现，在动荡的2019年，大部分房企的业绩依然良好，收入业绩和利润普遍上升。然而，一些公司也在他们的快乐中有忧虑，如规模的增加告别了高增长，毛利率。下降是显而易见的，去化学和债务的压力仍然存在...

市场普遍认为，房地产行业的“黄金时期”已经一去不复返，其背景是“房无投机，字无稳”的基调不会改变，2020年保持长期稳定发展的房地产市场环境趋于明朗。

绿城面临历史遗留问题，进入“健身阶段”

记者孙玉秋

近日，绿城中国(香港股票03900)(以下简称“绿城”)在浙江杭州召开2019年度业绩大会。

2019年是张亚东董事长入主绿城后的第一个完整财年。

绿城的变化是明显的，组织结构、业务发展甚至投资收购都在调整。张亚东试图建立一个现代的公司治理结构，这将为这个专注于产品实力但规模停滞的房地产企业带来更多的市场价值释放。

然而，在变化的周期中，仍然有痛苦。

他知道一些历史问题仍在影响绿城目前的表现。他提到，今年的业绩是在2016年和2017年获得的，基本上是定性的，只能在有限的程度上得到改善。他把这个周期分为三个阶段，前几年是康复期，今年开始了三年的健身期，到了2023年就成了快速起步期。“关注利润”是他在2020年对绿城的最大要求。

2025年，它达到了5000亿

年报显示，2019年绿城中国实现利润615.93亿元，同比增长2.1%，股东应占利润24.8亿元，同比增长147.3%，核心股东应占净利润43.36亿元，同比增长14.2%。

报告期内，绿城集团(包括绿城中国及其子公司、合资企业和关联公司)实现合同销售总额2018亿元，同比增长29%，合同销售总面积约1027万平方米，代理建设部分合同销售面积505万平方米，合同销售金额664亿元。

2018亿元的合同销售额意味着绿城已经完成了三个计划的第一部分。2018年，绿城制定了“三年业绩计划”，即2019年销售额达到2000亿元，2020年达到2500亿元，2021年达到3000亿元。

张亚东喜欢设定目标，他把目光投向了更长的五年期。“绿城正在制定一个五年发展计划，预计到2025年将达到5000亿英镑的销售目标。”他仍然没有掩饰自己对规模的诉求。根据张亚东的规划，绿城在未来五年将重点关注三大板块:重资产、轻资产和“绿城+”。其中，只要房地产开发这一资产密集型行业保持年均15%左右的增长速度，到2025年底销售额将超过3500亿元。“但我们希望降低这个板块的速度，提高其他板块的速度。”。

根据张亚东的设想，到2025年，轻资产部门将承担约三分之一的总收入，保持16%-17%的年增长率，并实现1500亿元的销售目标。

2月初，随着绿城管理(Greentown Management)在香港上市，始于2017年的绿地代理建设业务的资本化达到了最关键的一步。首席执行官郭家峰认为，对绿城的影响主要体现在两个方面。除了确立绿城代理建筑行业的领先地位外，上市后绿城代理建筑业务的融资渠道和业务范围将通过资本加持进一步扩大，为母公司带来更大的业绩贡献。

“几乎没有新问题”

为了支撑后续的增长，土地储备相对薄弱的绿城开始积极补位，投资和扩建是最需要改进的地方。

2019年，绿城共有54个新项目，总建筑面积约为1236万平方米，总土地成本/收购金额为691亿元。预计新增可销售金额将达到2057亿元，可分配权益将达到1086亿元。基于此，2020年，预计总可销售供应量约为1696万平方米，总可销售金额约为3583亿元。

在新产品创纪录的高价值背后，是绿城投资渠道的拓宽。绿城不再像过去那样严重依赖单一的招标、拍卖和挂牌方式，而是开始增加并购的比例。

执行董事兼副总裁李俊表示:“2019年，绿城共收购了17个M&A项目，价值858亿元人民币，同比增长两倍。从储土情况来看，目前包括建设和施工在内的投资项目有142个。投资项目总销售价值储备为1926亿元，一、二线项目销售价值占73%，2018年。这个数据是70%。”

张亚东并不否认它受到了疫情的冲击，今年二级市场的机会正在增加。绿城希望增加并购工作，并找到合适的目标项目。然而，负责上述工作的郭家峰强调，绿城在二级市场的合作与行业内的重大并购相比有其自身的特点和困难，房地产项目产品应符合绿城的色调。此外，收购目标通常对资金支付有更高的要求，因此绿城将在最好的中选择最好的，并小心翼翼地前进。

多年来，一直谨慎前行的绿城一再让投资者质疑其减值。2019年，尽管绿城的减值金额有所下降，但仍超过13亿元。对此，CEO周坦言，“表现并不惊雷，每个人的感觉都不一样。”

“经过2017年的严格控制，绿城的一些历史项目在政策影响下确实出现了一些问题，影响了项目效益。与此同时，一些资产和财产在历史上被积压。”周说:“根据市场分类和标准的要求，绿城已经进行了一些必要的会计处理。”

张亚东没有回避绿城中国业绩的预期差异。“去年香港演出大会召开的时候，我觉得最痛苦的是我无法改变过去。”

“我们的大部分问题都一次解决了，少数问题正在解决。”他没有忘记向市场传递信心。“现在所有的问题都清楚了，几乎没有新的问题。”

敏捷的复工率已经达到92%，今年将保证1200亿元

记者郑娜

最近，敏捷集团(港股03383)控股有限公司召开了2019年业绩发布会。敏捷集团董事长兼总裁陈卓林、副总裁潘志勇和副总裁王海洋出席了会议。

数据显示，2019年，敏捷实现营业额602.39亿元，同比增长7.3%；股东应占利润75.12亿元，同比增长5.4%；毛利183.58亿元，总毛利30.5%，与市场平均水平持平；资产负债率为76.1%，与去年持平。

海南限购影响整体毛利率

作为敏捷的业绩支柱，房地产业务在2019年表现出色。2019年，敏捷累计预售金额1179.7亿元，同比增长14.9%，再次突破1000亿大关，预售目标完成率达到104%；预售建筑面积累计891.1万平方米，同比增长11.7%。

“年度销售业绩贡献来自国内外70个城市和地区的178个项目，包括55个新的销售项目。”王海洋说。

其中，海南项目的绩效略微影响了敏捷的毛利率。业绩报告显示，截至2019年底，整体毛利率为30.5%，同比下降13.4个百分点。

陈卓林直言不讳地表示，由于政策的影响，原本对毛利率和毛利率贡献最大的海南项目，在2019年的收入确认和贡献有所下降，对房地产业务的毛利率产生了一定的影响。不过，王海洋表示，随着2019年相关政策的调整，如取消定居限制和大力吸引人才，从长远来看，市场仍有希望。

同时，在陈卓林看来，随着其他地区新项目和多元化业务的发展，海南项目对公司的负面影响将越来越小。

事实上，多元化业务在2019年表现良好。2019年，Agile在多元化业务上共投资约100亿元人民币，以扩大34个新的非房地产项目。物业管理服务、酒店运营和环保收入分别增长67.7%、11.1%和146.1%。

2020年销售额将保持在1200亿英镑

目前，敏捷已经形成了全国性的布局。从城市群来看，珠江三角洲和长江三角洲的总贡献达到56%，中西部地区占15%，京津冀地区约占8%，南部沿海地区和其他城市群占20%。

“今年，我们在北京、天津和河北的储备项目将进入销售期，未来我们对公司的贡献将进一步增加。”王海洋补充说:“这样，我们在全国重点城市的布局将更加合理，区域之间将形成协同互补，发挥良好的支撑作用和抗风险作用。”

在土地储备方面，2019年，雅居乐通过多种征地渠道新增42块土地，预计总建筑面积1090万平方米，土地总价值472亿元。

截至2019年底，敏捷土地储备分布在全国75个城市，总建筑面积约为3970万平方米，其中10个是新开发的市场。

2020年，在投资土地收购时，王海洋表示，敏捷将更加“专注”，考虑未来的“安全性”，并关注“高回报”，这将支持未来的表现。

“大湾区今年将采取行动，通过城市更新和工业城镇增加对该地区的投资，并将增加对长江三角洲的投资。”王海洋说。

对于2020年的表现，陈卓林采取了保守的态度，直言疫情对第一季度的销售影响很大，“第一季度过去了”，“希望尽快恢复工作或恢复正常营销。”

陈卓林承认:“今年，我们可以确保销售约1200亿元。我想我们有所收获。”

同时，陈卓林也对多元化经营寄予了更多的期望。在业务收入方面，“今年约为10%，希望明年能有20%，这将对公司的多元化发展和业绩做出(更多)贡献。”

值得一提的是，敏捷已经为重返工作岗位做好了充分准备。

敏捷的管理层表示，在流行病爆发之初，敏捷就已经开始规划和恢复工作，前期工作已经足够了。截至目前，已有100多个在建项目以92%的速度复工；市场营销的复工率达到96%。目前，除武汉等重点地区外，对开工有严格限制，其他地区基本可以在3月底复工。

龙湖“风调雨顺”，一月份已完成全年基本融资

记者孙玉秋

3月24日下午，龙湖集团(港股00960)在网上召开了2019年度业绩提升会议，吴亚军董事长、邵首席执行官、赵毅首席财务官等出席了会议。

与过去没有什么不同，由“三好学生”龙虎上交的成绩单看起来仍然像“别人的孩子”。

“对自己的行为敏感”四个字印在你身后的背景板上，这是本次绩效会议的主题，也是这家上市公司长期坚持的理念。

当房地产进入规模竞争渠道时，长期以来一直采用严格的财务战略来保持其债务表现优于行业的龙湖，一度受到保守质疑。当降低杠杆率和稳定房价成为主旋律，而疫情导致的阶段性停产和暂停销售给行业带来更多的波动和不确定性时，一直实行的稳健战略似乎是龙湖最大的信心。

吴亚军在报告中说，“多年的自律和克制终于沉淀了京师的护城河”，这显示了龙湖在逆境中的韧性。“好天气补屋顶”让她坚信“过去的沉淀让公司在危机时刻变得爆炸性，这才是龙湖最真实的背景”。

年度目标完成率为110%

根据财务报告数据，2019年龙湖实现合同销售额2425亿元，同比增长20.9%，年目标完成率110%，销售面积1424万平方米，同比增长15.2%。

从地区看，长三角、西部、环渤海、华南和华中地区分别实现销售823.9亿元、592亿元、522.5亿元、263亿元和223.6亿元，贡献率分别为34%、24.4%、21.6%、10.8%和9.2%。截至2019年底，本集团已销售但未结算的合同销售额为人民币2535亿元，面积为1500万平方米。

同时，营业额同比增长30.4%，达到1510.3亿元，其中房地产投资业务收入同比增长41.5%，达到57.9亿元。股东应占利润183.4亿元，扣除少数股东权益、评估增值后的核心利润同比增长21%，达到155.5亿元。毛利率同比增长28.5%，达到508亿元，毛利率33.6%继续保持行业高水平。赵毅表示，由于政府的限价政策非常坚定，未来毛利率可能会回到25%-30%。

在征地方面，报告期内龙湖共征地90块，首批进入太原、长春、海口、扬州等11个城市。新收购的土地储备总建筑面积为1731万平方米，权益面积为1273万平方米，平均权益收购成本为每平方米6186元。从区域来看，环渤海、华南、长三角、西部和中部新增面积分别占新增土地储备总建设面积的25.2%、22.3%、21.5%、20.2%和10.8%。截至2019年12月31日，本集团土地储备总建筑面积为6814万平方米，权益面积为4742万平方米。

在判断今年征地的时机时，邵说，“征地数量要稳步增加。自2020年以来，龙湖已经赢得了22个项目，当市场冷的时候，它可以得到更多的项目。此外，商业运营优势使得龙湖可以参与一些竞争门槛相对较高的项目。过去的一月和二月是获得土地的好机会。”

持有充裕的现金流也让市场对龙湖今年在二级市场的收购充满期待。邵重申了龙湖的收购原则——“倾向于项目级收购，不会因收购而被收购，且比例控制在25%-30%之间。”与此同时，还强调，仍要牢牢把握财经纪律，不要拿高价土地或土地称王。

“全年基本融资已于1月份完成”

负债方面，龙湖作为国有企业中融资能力最强的民营企业，报告期内净负债率为51%，现金存量为609.5亿元，平均借款成本为每年4.54%，平均贷款期限为6.04年。在计息负债中，一年内到期的负债为139.3亿元，仅占总负债的9.5%，连续四年控制在10%以内。现金与短期债务的比率(手头现金除以一年内到期的债务)为4.38。赵毅把这次演出描述为“以自律换自由”。

融资方的提前安排和较低的负债率使龙湖在行业受到冲击时仍有较大的主动权。吴雅军认识到了现金流的重要性，但她强调“天有不测风云”，龙湖从去年下半年开始关注现金流，并于今年1月完成了全年的基本融资。”在吴雅军看来，强者的态度不是强势或好胜，而是过去沉淀在危难中产生的爆发力。

拥有良好金融结构的龙湖对未来仍持谨慎态度。今年的业绩目标是2600亿元，意味着同比增长7%。邵坦言，在疫情形势下，今年上半年个别项目存在一定压力，但对公司整体业绩影响不大，供应方和市场反应都是可控的。据介绍，龙湖已于2月初开始部署，自2月中旬以来，已有153个销售办事处向当地政府申请恢复工作。目前，除武汉外，所有售楼处已基本恢复工作。

“从市场方面来看，市场已于3月份开始复苏，尤其是长江三角洲地区，该地区已恢复到80%。整个西部地区，如成都和Xi，也迅速恢复。邵预测，“4月份，市场销售应该会回到一个相对正常的水平。”龙湖有信心在2020年完成2600亿元的销售目标。"

该房产没有分拆和上市计划

在物业投资方面，2019年龙湖物业投资业务税前租金收入为57.9亿元，同比增长41.5%。商场、出租房屋和其他收入分别占79%、20.3%和0.7%。截至2019年12月31日，本集团已开业购物商场，建筑面积377万平方米(含总建筑面积493万平方米停车位)，整体入住率为98.5%；冠宇已开业75，000间客房，整体入住率为77.4%，其中87.3%已开业超过6个月。

疫情爆发后，龙湖决定将其39家商场的租金降低66天。邵承认:“这将减少租金几亿元，但目前龙湖39家商场已全部开业，复工面积已达到50%至60%，客流正在恢复中。”龙湖的回应是，前期造成的损失将在未来的运营中得到弥补，今年将新开9个商业项目，力争确保60亿元的租金收入。

和天街一样，龙湖长期出租公寓的既定目标没有改变。邵表示，今年龙湖观鸟将新开2.5万套公寓，总面积10万套，预计收入近20亿元。

自2017年以来，龙湖一直坚持四大渠道业务:住宅开发、商业运营、出租屋和智能服务。即使在疫情下物业的价值和作用开始凸显，房屋企业聚在一起拆分物业管理公司上市，龙湖仍重申该物业暂时没有上市计划，并将继续关注四大渠道。

吴亚军并不认为这是多元化发展。在他看来，走出领域或超越能力是跨学科的，龙湖四大水系是主要业务，值得加强。

金科的销售目标完成率为124%，现金分红为24亿英镑

◎记者曾冠

3月24日，金科(000656)(以下简称“金科”)股价上涨7.36%，至每股7.59元。3月25日，上涨趋势继续，盘中涨幅接近7%，最终以8元结算，上涨5.4%。仅在两天内，金科的股价就上涨了13.15%，市值增加了约50亿元。

该股价表明，资本市场高度肯定并大力支持金科的2019年业绩。

2019年，随着中央政府“稳定地价、房价和预期”的明确目标，市场调控趋于正常，信贷水平逐步收紧，房地产市场发展逐步稳定。根据第三方机构的数据，行业整体规模增速较前两年明显放缓，前100家房地产企业规模增速“停滞”。

在这种背景下，金科逆势而上，继续保持了之前的规模和利润高速增长。

高股息和低估值

根据年报，金科2019年营业收入为678亿元，同比增长64%；销售毛利率达到28.84%，收入和毛利率指标均比上年有所提高。此外，金科的合同销售额达到1860亿元，这意味着金科的销售额在2015年至2019年的五年中增长了8倍以上，远远超过了行业平均增长率。

1860亿元的销售额进一步提升了金科的行业排名。根据克里的数据，金科在2019年的房地产企业销售排行榜上排名第17位，比2018年高出5位，比2017年高出10位。

同时，金科在《永远保持》中的利润水平也很高。2019年，公司毛利率和净利润分别为28.84%和9.38%，继续保持较高水平。净资产加权回报率达到新高，2019年达到23.63%，比2018年增长4.18个百分点。

单一增长显然不是金科的追求，优化财务报告结构是支撑其快速发展的基础。在报告所述期间，金科的财务杠杆急剧下降。截至2019年底，该公司的净负债率为120.2%，比2018年底下降了16.3个百分点。公司现有现金资金余额近360亿元，现金负债率为1.09，确保了公司的偿付能力。

资本市场最青睐的是金科连续四年的高股息。在年报披露的现金分红计划中，金科计划向全体股东每10股派发现金分红4.5元(含税)，预计分红金额为24亿元，分红收益(按2020年3月23日收盘价计算)超过6%。据统计，在过去的四年里，金科累计向股东分红67亿元。一些投资银行家表示，保险和公开发行等中长期价值投资者更喜欢估值低、股息高的高质量企业。

基于上述表现，一些券商表示，他们对金科的未来持乐观态度。工业证券(601377)预测金科2020年至2021年的每股收益分别为1.32和1.58，根据2020年3月23日的收盘价，相应的市盈率分别为5.4倍和4.5倍，保持“买入”评级。

这一发展证实了公司管理层提出的“四位一体”战略。

去年初，股份有限公司董事长姜表示，正围绕“四位一体”的发展战略，从跨越式发展向高质量发展迈进。“2020年是跨越式发展的最后一年，也是开始高质量发展的第一年。我们必须辩证地看待规模和效益的关系，辩证地看待效率和质量的关系。”江强调。

金科认为，高效率、强大生命力和可持续性是高质量发展的基本内涵。随着职位的增多、战线的延长和业务形式的复杂化，金科的管理层已经意识到促进高质量发展是成为优秀企业的唯一途径。

“四位一体”协调发展战略已成为支撑金科经济持续快速增长的核心，在销售、投资、资本和人才等方面的核心竞争力不断提升。

足够的价值成为强大的备份

近两年来，金科的投资战略一直是“以二、三线为主，一、四线为辅”，围绕“三圈一区，八大城市群”的战略布局。

2019年，金科新增征地3323万平方米，同比增长61.8%；新增征地金额888亿元，同比增长26.9%；股权收购土地金额562亿元，股权比例为63.3%；征地均价为2672元/平方米，征地金额与销售金额的比例为-47.7%。从城市能源水平的角度来看，该公司已陷入有针对性的方式。2019年，三、四线建设用地占73.1%，总量占63.3%。从具体城市来看，2019年征地量较高的城市为重庆(15.89%)、成都(4.75%)、常州(4.03%)和南京(2.43%)。

平均征地价格与平均销售价格之比逐年下降，为未来利润提供了有力保障。

同时，价值储备分布均衡，核心城市储备强劲。截至报告期末，金科总可销售面积近6700万平方米。为使布局结构更加合理，金科拟将重庆土地储备比例降至29%，华东、西南(不含重庆)、华中、华南和华北分别占22%、18%、16%、7%和5%。

充足的“粮仓”储备为金科未来的业绩增长提供了强大的动力，也使多部门的合作发挥更大的价值。

除了众所周知的民生地产开发，金科还在利用现有资源寻找新的增长极。

根据财务报告，2019年，金科服务的营业收入同比增长50%以上，服务项目总计近800个。此外，作为集团培育的新业务板块，金科专注于智能科技、智能制造、大健康等新兴产业发展方向，现已进入渝、川、湘、鲁、陕、陕等8省。共有11个城市，其中2019年新增6个城市，总开发经营管理项目19个，占地面积超过900万平方米。投资激励效果明显且可持续。以重庆两江健康科技城、成都庆阳总部基地、山西智慧科技城、长沙科技新城为代表的一大批标杆项目已经建成。

2019年4月，金科与成都智信集团正式签署战略合作协议，共同推出金科智信新品牌，深化文化旅游和医疗保健领域；同年8月，它战略性地与澳大利亚维秀集团联手推出国际超级旅游知识产权。据了解，文化旅游三大产品线已经研发完成，示范项目指日可待。

洪阳的1000亿元战略已经延期，今年的目标是750亿元

记者孙玉秋

3月26日中午，鸿阳地产(香港股票01996)集团(以下简称“鸿阳”)召开新闻发布会，宣布2019年度业绩。

出席的高管阵容和中期业绩将大致相同，唯一的新成员是联席总裁袁春。这位有营销背景的明星经理于去年年底正式加盟红阳地产。袁春的到来，一度被外界视为“2020亿战略”，这是洪阳老板曾焕沙在上市前提出的既定目标。

然而，执行董事兼总裁何洁在业绩会上宣布，“今年的销售额预计将超过1100亿元，销售目标定为750亿元”，这意味着，到2020年，红阳的增长将放缓，1000亿元的目标将再次推迟。

毛利率下降了6.1个百分点

根据年报，2019年，红阳的合同销售额达到651.5亿元，同比增长37.6%。合同销售面积从2018年的352.8万平方米增加到2019年的490.5万平方米，增长39%。合同销售覆盖近40个城市。从地域分布来看，洪阳试图摆脱对大本营江苏的依赖。2019年，中国其他重点城市的比重从7%上升到18%，江苏的市场份额下降了10%。然而，73%的高水平仍有改善。

期间，宏阳实现营业收入151.69亿元，比2018年增长64.2%。商业和酒店营业收入增长14%，至4.51亿元。洪阳一直强调坚持“房地产+商业”的发展战略。不久前，万达商业管理的第二号人物沈佳颖被聘为红阳商业的总裁。然而，根据数据显示，在两轮驱动发展战略下，这两项业务对集团的贡献仍存在较大差距。在151.7亿元的收入中，房地产开发贡献147.18亿元，占97%以上；商业经营总额4.11亿元，占2.7%。截至报告期末，已有4家红阳广场开业，11家红阳广场正在筹建中，覆盖合肥、衡阳和扬州。

从盈利能力来看，报告期内，红阳的毛利润为38.13亿元，净利润为16.35亿元，同比分别增长32.1%和23.6%。但在此期间，毛利率和净利润率明显下降，其中毛利率下降6.1个百分点，至25.1%，净利润率下降至10.8%，而去年同期为14.3%。对于这种收入增加而利润不增加的现象，财务总监沈广平表示，这主要源于结转收入结构。他解释说，“主要是交付项目和交付城市不一定，一些高利润项目今年没有结转，一些毛利率比较低的项目已经结转。”此外，行业低迷和政府限价也对毛利润有一定影响。

谈到改进措施时，沈广平说有两点。首先，该公司目前的商业和房地产联动征地模式已经成熟，这有助于以低成本获得土地；第二，产品溢价、成本降低和效率提高。

45%-50%的资金用于土地收购

2019年，洪阳尝试拓展多元化土地收购方式，收购和收购以及以底价收购的土地占29%。全年共收购子地块57块，面积693万平方米。

截至报告期末，红阳土地储备总建筑面积约为1693万平方米，较2018年增长29.4%。就区域而言，58%的土壤储量位于江苏，25%位于除江苏以外的长江三角洲地区，17%位于中国其他重点城市。

截至2019年底，宏阳已建成521，579平方米的物业，702，502平方米的可出租投资面积和15，707，915平方米的开发中物业。

负债方面，截至报告期末，红阳房地产的净负债比例为70.4%；现金168.4亿元，同比增长35.2%；短期贷款占比比2018年底低7个百分点。由于之前发行的多种美元债券利率较高，红阳集团销售的融资成本约为6.34亿元，同比增长27%。

何洁在会上表示，疫情的短期影响不会改变，但也不会改变中长期经济的未来走势，房地产政策的宽松边界是可以预料的。对于市场关注的1000亿元战略，预计2020年红阳的可供应量将超过1100亿元，销售目标为750亿元，同比增长15%。

袁春补充说，疫情对第一季度影响很大，全年相对稳定。“洪洋在1月底就已经开始进行现金流压力测试，并在2月份开始网上销售，主要针对客户流失和意向客户。目前转化率很高，可以达到50%-60%。这部分认购将计入公司3月和4月的业绩。”袁春表示，洪阳45%-50%的回报将用于土地收购投资，他有信心实现年度目标。