我们需要什么样的长租公寓

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鸡蛋壳公寓的减租“剪刀差”风波还没有停止，许多家长为了配合疫情租公寓，而房客退货信息被迫填写，这又是“吐”。从“押马”到精细管理，为什么长期出租公寓本应给业主和房东安心反复谴责？面对市场波动，人们还提出了另一个问题:我们需要什么样的长期租赁公寓？

“不安的房东和不存钱的房客

“我房子的月租金是3250元。去年6月30日，我和蛋壳公寓签了一份合同。同一天，在我的强烈要求下，蛋壳付了9273元作为租金。那是我第一次收到季度租金。这是我签约以来收到的唯一一封信。”天津蛋壳公寓的房东赵先生为《今日北京商报》记者算出了这个数字。本来，今年1月28日，他的银行账户应该汇给蛋壳的最后一个季度的租金，但是到现在，他还没有收到这笔钱。

《今日北京商报》记者以北京市海淀区地坛北里、朝阳区劲松五区和丰台区普安里的轨道交通沿线热点社区为例，对长期租赁公寓进行了调查。发现业主的直接租金基本上消失了，同一社区、同一档次的装修也基本上消失了。公司分散式长期租赁公寓的产品一般比普通出租屋高15%-30%，一些n+1合租公寓的总价甚至高出100%。

“基本上，中介从房东手中‘扣留’房子(中介俚语，指收回房屋)。如果房子不是太差，它将根据普通中介机构的租金水平设定5%-10%。如果太糟糕，还会降低价格。同时，它要求一定的免租期。每个家庭的情况略有不同。三年长期租赁协议的期限一般为3个月至6个月。”一位负责房屋收回的中介经纪人这样说。

根据经纪公司与房东和房客之间的协议，三年免租期为六个月。如果房子本身不太差，租金将根据中介机构5200元/月的水平确定，房东三年内可以得到140400-148000元的总租金。

如果不换房，房客需要支付三年的服务费和每月6390元的租金，总共249200元，两者之间的差额超过100000元。

不合作的原因和合作的麻烦

如果说此前长期租赁公寓的爆炸式增长与商业形势有关，那么在抗击新型冠状病毒疫情的斗争中，长期租赁公寓以及租户的管理标准都受到了批评。

北京市丰台区某小区物业经理孙今天在接受《北京商报》采访时表示，1月24日，北京市启动了重大突发公共卫生事件的一级应急预案，该小区在接到上级要求后反应迅速。“我们社区里所有的出租房都在同一个中介手里，所有的都是长期出租的公寓。我们第一次联系这位家长租房，希望与租客合作，一是提供回京的情况，二是在隔离期间为租客提供必要的生活需求，但被拒绝了。”根据上面提到的经理，这个社区大约有七八个管家。在取得联系后，所有回复都拒绝提供租户信息，理由是这侵犯了租户的个人隐私，“监管机构不得提供此类信息。”

在未能与中介沟通后，孙经理根据该房产登记的业主信息开始与业主沟通，但得到的答复是“该公寓长期出租，租户信息不清楚”。经过一周的努力，它还是失败了，所以我们只能向住房建设委员会报告。1月31日，也就是孙经理报告的第二天，北京市住房和城乡建设委员会发布了一条消息，明确表示中介需要向社会提供出租人和承租人的信息。

然而，对于孙经理的这种不解，一家经纪公司长期租赁公寓的负责人也在大喊:“原来的应用程序租了一套房子，要求房客填写一些东西。我们都被指控侵犯隐私。如果政府没有明确提出，我们根本不敢。把房客的资料交给物业。”他承认，在北京市住房和城乡建设委员会明确表示长期租赁公寓需要与社区管理部门合作才能让租户返回北京后，他的公司开始要求租户统一填写返回信息。“投诉电话第一天就被炸了，说我们侵犯了个人隐私。”

不匹配的概念和缺席的标准

“对于租赁市场而言，国家政策鼓励的‘长期租赁公寓’是一个增量市场，无论是交易还是开发商库存，都可以增加供应。”中原地产首席分析师张大伟认为，长期租赁公寓的概念被滥用了。对于市场而言，国家鼓励的长期租赁公寓应该是业主的改造，过去受到限制的住房应该在租赁市场上变成增量住房。然而，市场上讨论的长期出租公寓实际上只是“二房东”吃差价的模式。

张大伟指出，上述房屋被政府称为“高风险租赁”，这在一些市场上可能是需要的，但不应该普遍存在。

诸葛房产搜索数据研究中心分析师王小妮表示，最重要的是做好对租赁行业和租赁机构的监管工作，比如打击黑中介、非法集资、假住房等现象。因此，政府可以考虑在未来建立一个出租房屋的公共信息平台，这也可以为“业主直接出租”提供机会。

与此同时，越来越多的从业者呼吁政府加快出台管理长期租赁公寓的措施，并明确租赁贷款的管理、服务费的收取和必要的社会责任。

艾传媒咨询分析师认为，由于租金上涨、家具装修甲醛超标、长期租赁公寓无法实现盈利(如集团剥离长期租赁公寓)，长期租赁公寓平台在应对负面舆论、赢得消费者信任方面还有很长的路要走。