什么信号？房价上涨城市数量明显减少 未来楼市怎么走？

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2020年1月，70个城市房价数据发布！

根据国家统计局17日发布的最新数据分析，1月份房价上涨的城市数量明显减少，从最能反映真实市场情况的二手房市场来看，20多个城市的房价已经连续8个月下降，70个城市的二手房价格涨幅接近负值区间。与此同时，除一线城市外，房价涨幅略有扩大，而二三线城市房价涨幅却稳步下降。市场降温趋势没有改变。

值得注意的是，国家统计局城市统计司首席统计师孔鹏17日重申，他坚持“住、住、不炒”的方向，没有把房地产作为刺激经济的短期手段，充分落实了城市的主要责任。财政部部长刘坤在16日出版的《求是》杂志上再次强调，他将坚持“住而不炒”的方针。

近年来，10多个省市大力出台稳定房地产的政策，90%以上的百强房地产企业开始网上售房自救，甚至一家领先的房地产企业将推出全国房地产七五折优惠。今年房价的趋势是什么？

据业内人士透露，随着全国房地产市场进一步降温，以及新冠肺炎肺炎疫情的影响，预计未来几个月，全国二手房价格涨幅将进一步收窄或开始回落。单个企业的贴现行为对市场影响很小。受疫情影响，房企在选择降价时会相对谨慎。此外，绝大多数住房需求只是推迟，而不是取消。预计疫情过后，市场将继续回到供需水平，房价全年不会大幅下跌。

70个城市的二手房价格涨幅接近负值，短期内房价可能会继续下跌

首先，从房价上涨的城市数量来看，1月份房价上涨的城市数量明显减少，无论是新房还是二手房。在70个大中城市中，有47个城市的新房价格比上个月有所上升，比2019年12月下降了3个；33个城市的二手房价格环比上涨，比2019年12月下降了5%。

其次，从房价上涨的角度来看，1月份，除了一线城市外，二三线城市的房价涨幅稳步下降。据初步估计，四个一线城市的新房价格环比上涨0.4%，比上个月高出0.2个百分点。其中，北京持平，而上海、广州和深圳分别上涨0.5%、0.3%和0.5%。31个二线城市的新房价格环比上涨0.2%，增速较上月下降0.1个百分点。35个三线城市的新房价格环比上涨0.4%，增速较上月下降0.2个百分点。

从二手房市场来看，四个一线城市的二手房价格环比上涨0.5%，环比上涨0.1个百分点。其中，北京上涨0.4%，上海上涨0.2%，广州上涨0.3%，深圳上涨0.7%。31个二线城市的二手房价格环比持平，上月上涨0.1%。35个三线城市的二手房价格环比上涨0.2%，与上月持平。

中原地产首席分析师张大伟指出，在楼市下行周期中，大部分城市新建住宅签约房逐渐放开，使得统计口径为网上签约价的新房数据仍在上升，但从数据来看，大部分城市新建商品房价格存在扭曲。

“总体而言，20多个城市的二手房价格已连续8个月下降，市场走势已从此前的高位逐步回落，楼市拐点已经出现。”张大伟表示，自疫情于1月下旬开始影响市场以来，总体而言，房价仍未反映疫情的影响，预计2月份全国范围内将出现大规模降价。

根据壳牌研究院监测的数据，今年1月，18个重点城市的连锁住宅二手房交易量大幅下降，环比下降38%，同比下降27.3%。壳牌研究院首席市场分析师徐小乐也认为，成交量下降主要受上周春节和疫情叠加影响，但成交量对房价的影响滞后，价格传导尚未出现。

“就短期供求而言，1月份重点连锁城市新增游客数量下降40.8%，新增游客数量下降44.7%。需求方的下跌削弱了对价格的支撑，而供应方主导的住房企业降价趋势显著。一方面，新房价格下降，另一方面，二手房需求被分流，导致二手房价格进一步下跌，交易周期延长。”徐小乐表示，疫情仍在继续，预计短期内房价将继续下跌。

易居研究所研究员王若琛也认为，根据简单的算术平均计算，1月份全国70个城市的二手房价格涨幅为0.07%，低于2019年12月的涨幅，处于“冷”区间，非常接近负值区间。本轮房地产周期长时间大幅上涨。自2015年4月以来，70个城市的二手房价格从未下降。随着全国房地产市场的进一步降温和新冠肺炎肺炎疫情的影响，预计未来几个月二手房价格涨幅将进一步收窄或开始回落。

许多地方都出台了稳定的房地产政策，这位官员重申，该政策坚持“住而不投机”的定位

最近，为应对新冠肺炎肺炎疫情的影响，许多城市出台了稳定房地产的政策。无锡等五个地方在2月12日集中出台政策后，南京、天津、济南等地也在2月13日出台了多项措施，福州也在2月14日出台了10项措施。这些政策和措施包括减免或延期缴纳税费、延期或分期缴纳土地、调整预售条件、延期还款等。

据中原地产研究中心统计，自2月份以来，河北、天津、重庆、浙江、上海、Xi、福州等10多个省市集中出台了房地产扶持政策，旨在缓解房地产企业资金周转压力。此外，全国30多个城市针对疫情形势下的公积金政策出台了不同的宽松政策。

张大伟认为，很多地方出台的扶持政策在一定程度上减轻了开发商的负担，尤其是推迟了土地出让金的交付，这对很多曾经拿地的企业影响更大。此外，预售资金监管政策的放开也将在缓解企业财务压力方面发挥更大的作用。

但是，张大伟也指出，目前的地方政策只能减少企业短期支出。对于房企来说，最大的问题是财务压力，尤其是到期债务问题。一旦销售不能迅速恢复，住房企业将在3月前面临普遍的财务压力。他建议，更多的城市应该采取更多的措施来稳定经济和房地产，并在"没有投机的住房"的基础上，放开刚刚需要和改善的住房需求。

随着疫情对经济的显著影响，市场预计将放松对房地产的监管。但是，值得注意的是，国家统计局城市统计司司长孔鹏17日重申，他坚持“无房无炒”的方向，不把房地产作为刺激经济的短期手段，全面落实了城市的主要责任。财政部部长刘坤在2月16日出版的《求是》杂志上再次强调，他将坚持“住而不炒”的方针。

王若琛认为，最近，许多政府出台了与房地产相关的扶持政策，主要是为了支持企业的正常运营。“无房无炒”的定位没有改变，也不会因为疫情的影响而全面放松政策。

超过90%的前100家房屋公司在网上出售房屋，并且房屋价格可能不会在全年大幅下跌

受疫情影响，许多销售办事处关闭，线下销售惨淡。房企转向网上卖房来自救。

据Cree Research Center统计，在200强企业中，有151家企业进行网上营销，143家房地产企业设立了网上销售办公室，除了自发的直接分享物业顾问名片和建立微信群的形式。其中，排名前50位的房地产企业都有网上售楼处，排名前100位的房地产企业中有90%以上都开通了网上售楼处，达到92家。

近日，恒大“保价+无理由退房”的网上销售策略吸引了业内人士跟进。随着“网上购房”的全面实施，从2月18日起，全国房地产还将推出七五折优惠，引起了市场的广泛关注。

对此，财经评论员严跃进认为，恒大75%的折扣政策体现了降价促销和去库存化的导向，说明了近期受新冠肺炎肺炎影响的相关房企的营销心态。预计将来会有更多的房企加入这种促销活动。

但中原地产首席分析师张大伟认为，目前个别企业的折扣行为只是一种营销声明，实际上是创纪录的价格折扣，不是以前销售价格的折扣，也不是所有项目都有人参与，所以对市场影响不大。总的来说，根据公布的折扣，个别项目有轻微的折扣。

张大伟认为，总体而言，2月份房企的财务压力不大，但与其他行业相比，房企的负债率更高。如果疫情持续到3月份，一些企业可能会偿还到期债务。但是，受疫情影响，房企在选择降价时会相对谨慎。因为房地产是贾诩的商品，很难从降价中获得太多的销售。

“从市场趋势来看，房地产公司只能期待政策变化。对于房地产市场，应该调整过去过于严格的监管政策，特别是首套住房和贷款政策，以提高需求。”张大伟说。

徐小乐还认为，短期楼市受疫情影响的事实是成立的，但大部分购房需求只是延期而非取消。预计疫情过去后，市场将继续回到供求水平，房价不会大幅下跌。