降首付大招来了！这个城市连岀17项措施稳楼市 降预售门槛、提高公积金额度、

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在近20个省市集中出台稳定房地产政策，从供应方拯救房地产企业后，一些城市加入了进来。然而，这一次，需求方增加了一些支持政策，特别是首次出现降低首付比例的政策，引起了业界的广泛关注。

2月21日，河南省驻马店市出台了17项稳定房地产的联合举措，从供需两方面发挥了力量。除了降低预售门槛、适当降低贷款利率、延长还款期限等帮助房企的政策外，还提出了住房公积金最高贷款额度由45万元提高到50万元、首套住房公积金贷款首付比例降至20%、首套住房补贴等政策。

据《证券时报》采访的业内人士透露，驻马店住房公积金政策的调整对当地房地产市场的直接影响相对有限，但首个城市出台了降低首付比例的政策，对市场心理产生了巨大影响。预计以下楼市低迷一年以上的城市可能会出台一些稳定的房地产政策，在地方政府权限范围内刺激需求，如增加公积金贷款额度、降低公积金贷款首付比例、财政购房补贴、加大结算宽松度等。

驻马店的供需两端双向努力稳定房地产

2月21日，河南省驻马店市人民政府发布了《关于进一步规范和促进房地产业稳定健康发展的意见》，从供给和需求两方面发出了稳定房地产的17个组合拳。

让我们看看核心内容:

救市政策包括:调整土地投标保证金缴纳比例、降低商品房预售门槛、优化商品房预售资金监管、加大房地产行业金融支持力度、缓解开发企业金融压力等。

其中，在信贷支持方面，《意见》鼓励各银行业金融机构适当降低符合条件的房地产开发项目贷款利率，降低抵押贷款利率，降低信用良好的房地产开发企业抵押贷款保证金比例。为实力雄厚、信誉卓著的企业并购或项目建设提供融资支持。支持信用条件较好的企业发行公司债券，拓宽直接融资渠道。不盲目放贷，切断或向房地产企业施压贷款。

在缓解开发企业的资金压力方面，《意见》要求，第一，金融机构要支持房地产业的健康发展，不要搞“一刀切”。已完成个人住房抵押贷款审批的，要及时将贷款资金支付到位。二是推动金融机构适度降低个人住房抵押贷款利率。对于已经进入审批流程的个人抵押贷款，要优化审批流程，加快贷款发放，增加企业有效现金流入。三是受疫情影响严重、到期还款困难的企业可以展期，贷款期限为一年的2020年6月30日前到期的贷款可以展期，不还本。第四，降低政府融资担保率。

支持购房者的需求方政策包括:提高住房公积金的最高贷款额，降低住房公积金贷款的首付比例，实施购房补贴政策。

1、适时适度提高住房公积金贷款额度，全县缴存职工住房公积金最高贷款额度，从45万元提高到50万元。

2.调整住房公积金贷款首付比例。员工首次置业贷款的最低首付比例将由30%降至20%，而第二次置业贷款的首付比例则维持在30%不变。

3.补贴给那些在市区和县购买第一套住宅的人。补贴对象和标准为:各类人才200元/㎡，大专及以上毕业生150元/㎡，农民工100元/㎡。在城市买房的农民工子女就近上学，享受医疗、上学、住房等惠民政策。

去年，驻马店房地产市场明显降温

关于推出17个组合出拳的原因，驻马店市政府表示，要深入贯彻落实党中央、国务院的决策部署，建立和完善房地产市场稳定健康发展的长效机制，最大限度地减少疫情影响，继续坚持“住”。它用于生活，而不是投机，并密切关注“稳定土地价格，稳定房价，稳定预期”的要求。针对驻马店市房地产市场存在的问题，进行科学判断，准确合理。

根据驻马店市政府网站上的公开信息，驻马店市位于河南省中南部。辖9个县1个区、3个省级功能区和10个省级产业集群，总人口960万，面积1.5万平方公里。2018年，全市完成国内生产总值2370.3亿元，增长8.5%，增速居全省第三位；规模以上工业企业增加值增长8.6%，居全省第二位；固定资产投资增长11.2%，居全省首位；社会消费品零售总额增长11.3%，居全省首位，主要指标增速继续保持全省第一方阵。

《证券时报》记者了解到，2018年驻马店市房地产市场平稳健康发展，房地产开发投资和新增商品房销售面积分别增长14.2%和19.9%；商品房网上签约面积为3534360㎡，网上签约金额为20566790元。但值得注意的是，2019年驻马店商品房网上签约面积为286.3166万平方米，网上签约金额为1702.678万元，分别下降19%和17%。

上海逸居房地产研究所副所长杨红旭在接受《证券时报》记者采访时也表示，去年，除了洛阳楼市保持了一定程度的活跃外，包括驻马店在内的河南省大部分地级市的楼市都降温了，一些城市在2018年第四季度开始降温，驻马店应该已经降温一年多了，地方政府也很着急。

更多的城市可能会跟进支持购房需求的政策

中原地产首席分析师张大伟指出，驻马店只是“三四线城市”的一个代表，平均房价在6000-7000元左右。2019年，网上签约商品房21691套，金额170.2678亿元。根据网上签约数据，一套商品房的平均签约金额约为78万元。如果以50万元贷款计算，平均首付需要35%，而20%的首付50万元只能购买总价约62万元的物业，所以这项公积金政策的直接影响相对有限。

杨红旭还告诉《证券时报》记者，虽然公积金贷款的一些优惠将有利于住房购买需求，一般来说，这种地方政策的好处相对有限，对当地房地产市场的刺激作用很小。

然而，张大伟也指出首付比例出现在第一个城市，这对市场心理产生了巨大影响。自2月份以来，全国近50个城市出台了房地产政策，主要集中在公积金政策、土地延期支付政策和预售加速政策。此前，地方政策只能减少短期企业支出，缓解企业资金压力。然而，事实上，对于年销售额16万亿元的行业来说，在销售额接近于零的时候，不刺激需求意义不大，而这一次，一些城市终于减少了首付来刺激需求。他预测，在坚持"无房无投机"的基础上，将会有更稳定的房地产政策来支撑需求。

易居研究院智库中心研究主任严跃进也认为，降低公积金贷款首付比例反映了对首次置业的支持，能够刺激购房需求。预计从3月起，类似的政策效应将逐步释放，购房交易市场有望改善，具有良好的去库存化和稳定楼市的导向。同时，住房补贴也刺激了房地产市场。预计全国范围内的后续住房补贴将成为稳定房地产市场的重要工具。此外，驻马店政策明确提出要推动金融机构适度降低个人住房抵押贷款利率。这也是目前中国比较明确的降低抵押贷款利率的政策，预计降低后续抵押贷款的利率和成本将是大势所趋。

不过，杨红旭告诉《证券时报》记者，地方政府对公积金贷款的首付比例有一定的权限，但商业银行贷款的首付比例和贷款利率由中央银行指导。近日，央行副行长明确表示，lpr下降趋势基本不影响个人抵押贷款利率，银行可以通过增加lpr点来确定个人抵押贷款利率，基本保持原有水平。

杨红旭预测，根据目前情况，楼市低迷一年以上的城市可能会在地方政府权限内出台一些刺激需求的政策，如增加公积金贷款额度、降低公积金贷款首付比例、对购房给予财政补贴、加大结算宽松度等。然后许多城市将跟进并引入类似的政策。