存量房贷利率换“锚”在即 转换定价并非松绑楼市调控

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最近，有两个城市的住房购买政策进行了适度调整。根据最新市场报价利率(lpr)持续下调的情况，现有按揭贷款利率将很快转为“锚定”，这将引起楼市的波动。受访者表示，现有抵押贷款利率的变化是定价逻辑的变化。虽然低利率继续下调，但这并不意味着利率会下调，更不用说放松房地产市场监管了。

最近，有两个城市的住房购买政策进行了适度调整。根据最新市场报价利率(lpr)持续下调的情况，现有按揭贷款利率将很快转为“锚定”，这将引起楼市的波动。

受访者表示，现有抵押贷款利率的变化是定价逻辑的变化。虽然低利率继续下调，但这并不意味着利率会下调，更不用说放松房地产市场监管了。

这两个地方降低了公积金贷款的门槛

驻马店市提出了降低公积金首付比例的政策。驻马店市近日发布的《关于进一步规范和促进房地产业稳定健康发展的意见》提出:一是调整住房公积金贷款额度，将最高贷款额度从45万元提高到50万元。第二，雇员首次置业贷款的最低首付比率将由30%降至20%，而第二次置业贷款的首付比率则维持在30%不变。该意见提出，将敦促金融机构适度降低个人住房抵押贷款利率。

南宁市住房公积金管理部门也出台了相关政策，其中之一是“公积金可用于购买第二套房”，降低了第二套房公积金的贷款门槛。

易居研究院智库中心研究主任严跃进告诉记者，这些调整代表了目前二三线城市房地产相关的政策理念。出发点是减少新冠肺炎肺炎疫情对房地产市场的影响。预计公积金贷款政策将会跟进，包括降低首付比例、扩大公积金贷款对象及增加公积金贷款金额。

此前，无锡、上海、xi等城市调整了相关政策，引导相关企业恢复生产经营，稳定楼市。

伴随而来的消息是，浙商银行(601916)下调了城市限购第一套房首付比例，中国工商银行(601398)下调了第二套房首付比例。

然而，记者咨询了央行等相关个人住房抵押贷款利率政策(在lpr定价机制改革之前)，发现在未实施“限购”措施的城市，首次购买普通住房的家庭的商业个人住房贷款最低首付比例原则上为25%，各地可上浮5个百分点。

由此可见，这项政策为商业银行预留了空的空间，最低首付比例为20%。但是总的基调没有改变。根据银河证券的最新报告，各地仍将坚持“住而无房”的总原则，稳定房价、地价和预期，但自己的调控将“根据市制定政策”。

改变“锚”正在改变定价逻辑

并不意味着抵押贷款很便宜

上述两个地方的购房政策调整，是在最近一次贷款利率下调之后，也是在现有抵押贷款利率调整为“锚”之前。就利率而言，这只是价格逻辑的改变，并不表示利率会下调，也不表示楼市会松动。

央行在实施低利率机制的定价改革后，还调整了新发放的商业个人住房贷款的利率。新发放的商业个人住房贷款利率以最近一个月的同期贷款利率为定价基准，而不是以前的基准利率定价。

至于股票抵押，根据央行的要求，在2020年3月1日至8月31日期间，可以根据去年12月的lpr定价基准随时进行转换。有两种转换方式，一种是将按基准利率定价的抵押贷款转换成按低利率基准定价的浮动利率贷款；其次，它被转换成固定利率贷款。

国家金融与发展实验室的特别研究员董希淼表示，无论采用何种转换方法，转换后的抵押贷款利率都不应低于原利率，除非采用第一种方法后lpr有所下降。“低利率的下降不一定会导致抵押贷款利率的下降。商业银行发放个人住房贷款，不同的银行将根据业务定位、客户资格和资本成本等因素，在lpr的基础上加分。”