“经营贷”违规流入楼市 惠企好政策为何肥了投机者

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22日，中国人民银行深圳市中心支行公布了初步调查结果:辖区内部分商业银行有客户先全额购房，再以新购房地产作为抵押申请经营性贷款，但规模很小。该行和深圳银监局已要求商业银行对信贷资金是否非法流入房地产行业进行全面调查。

最近，“商业贷款”非法流入了深圳的房地产市场。这一现象引起了监管当局的关注。

22日，中国人民银行深圳市中心支行公布了初步调查结果:辖区内部分商业银行有客户先全额购房，再以新购房地产作为抵押申请经营性贷款，但规模很小。该行和深圳银监局已要求商业银行对信贷资金是否非法流入房地产行业进行全面调查。

为什么原本有益于企业的好政策在真正落地时就变得不那么好了？

“商业贷款”非法流入房地产市场

“现在我们银行的‘商业贷款’利率只有(百分之)4: 00，这低于抵押贷款利率。”深圳一家大型国有银行的一名工作人员表示:“在这段时间里，很多人都在经营‘商业贷款’，一些客户说他们是用来买房的。”

商业抵押贷款是银行为满足小微企业生产经营过程中的资金需求而发放的贷款，一般以房地产作为抵押。一位银行账户经理告诉记者，近年来，“经营性贷款”的利率在4%至7%之间波动。当“经营性贷款”的利率低于抵押贷款的利率，而实体经济疲软时，“经营性贷款”就会有套利空流入房地产市场。

张宪弼(化名)于2019年年中抵押了其房产，并获得了数百万元的“商业贷款”额度。他说:“国家现在支持我们小微企业的经营，给的利率很低，只有(百分之)四点多。此外，抵押贷款完成后，可以根据需要使用，这对于公司资本周转非常方便。”

然而，原本支持小微企业发展的“好政策”却成了投机者的目标。受疫情影响，实体经济受损，股票市场不景气，各种财务管理收入下降。一些人瞄准了用“商业贷款”取代“抵押贷款”的套利机会。

一位银行账户经理算了一下账户:“按照我行目前的利率，贷款300万元，每月按揭还款约16000元。如果使用“商业贷款”，则包括利率和年度资金过桥费用，平均月利率约为11000元。你每月可以少付5000元。”

记者了解到，用“商业贷款”购房的运作模式是通过各种渠道筹集资金全额购房，然后将房产抵押给银行进行“商业贷款”。

由于“经营贷款”只贷款给一段时间以来一直正常经营的企业的股东，因此也就产生了买卖公司的交易。一些贷款中介机构表示，如果没有买家名下的公司，他们可以用3.5万元“买”一家公司。

流行病期间的利息折扣提高了套利预期

为应对新冠肺炎肺炎疫情，降低中小企业融资成本，深圳市工业和信息化局于2月底出台办法，对中小企业和个体工商户在疫情期间获得的商业贷款，按实际支付利息的50%给予最高100万元的贴息，贴息期限不超过6个月。据估计，深圳将提供超过30亿元人民币的贷款折扣。

然而，这种在流行病期间有利于企业的政策提高了一些投机者的套利预期。“如果你用‘商业贷款’买房并享受折扣，你就能省下近30万元的内外款。”一位计划购买第二套房的购房者计算出，“而‘商业贷款’相当于贷款的70%，而(两套)抵押贷款只能贷款30%。”

因此，对于一些投机者来说，“商业贷款”不仅非法套取利差，还规避了限制贷款的政策。

作为回应，中国人民银行深圳市中心支行于4月20日向其管辖范围内的银行发出通知，检查从住房贷款到房地产的非法资金流入。

随后，记者走访了深圳多家银行，工作人员改变了主意，说“现在我们要严打，然后我们要顶风作案。”

根据商业银行20日14: 30提交的自查统计，中国人民银行深圳中心22日公布的初步调查结果为:未发现新注册企业而申请商业贷款的情况；没有发现小额再融资的信贷资金通过房地产抵押贷款的形式流入房地产市场；在辖区内，一些商业银行有客户先全额购房，然后以新购买的房地产作为抵押申请经营性贷款，但规模所占比例很小。

深圳市中小企业服务局22日表示，根据贷款贴息实施办法，将于5月份汇总各银行贷款贴息项目，并在完成审核和公示工作后下达资金计划。目前，市、区两级的贴息贷款项目尚未进入资金分配阶段，不存在贴息贷款资金进入住房市场的情况。

惠及企业的政策会被扭曲吗？

“商业贷款的利率并不总是那么低，贷款期限也不像抵押贷款那样长。从长远来看，抵押贷款没有任何优势。”已获得“商业贷款”额度的张宪弼认为，用“商业贷款”买房的人应该有“充裕的流动性”。一旦收紧“商业贷款”政策或提高利率，他们可以从其他渠道获得低成本资金，否则他们将得不偿失。

一位银行员工告诉记者，“商业贷款”最多可以贷款十年，每年需要偿还全部本金，还需要承担资金过桥费用等。“如果是用来买房的，就有一定的风险”。

这意味着用“商业贷款”取代抵押贷款的门槛并不低。在这种情况下，仍有“商业贷款”非法流入房地产市场，表明房地产市场背后的投机行为正在制造麻烦。

“商业贷款”是中小企业的“救命钱”。为什么惠企政策在实施过程中被扭曲了？监督资金使用的困难是主要原因。一些银行工作人员表示，在几家银行进行多次转账后，银行很难找到“商业贷款”的去向。

当前，迫切需要防范房地产市场的虚火，加强对信贷流量的监管，保持信贷在实体经济中的“水源”，防止其脱离现实。

深圳银监局22日表示，为防止信贷资金非法流入房地产行业，制定了有针对性的监管措施。包括:加强对借款人的资格审查，不对没有实际经营和不切实际的经营流程的空空壳企业发放贷款，进一步严格审查已经建立或短期转让实际经营企业的借款人；加强抵押物管理，重点审查房地产交易完成后短期内抵押贷款业务融资需求的合理性；加强贷款资金使用管理，禁止信贷资金回流借款人账户或非法流入房地产市场，加强对借款人贷款后新增房地产的监控；加强对贷款中介和员工行为的管理，防止内外合谋；科学设定考核指标，严格防范小微企业虚假贷款、骗取财税优惠补贴等违背政策意图的行为。

此外，深圳银监局督促各银行迅速开展全面调查，对发现的问题认真整改并追究责任，坚决纠正房地产行业违规挪用贷款的行为，限期收回贷款，降低借款人信用额度。

同时，深圳银监局表示，将继续督促和引导银行推进小微企业金融服务的增值、拓展、降本、提质，有效支持企业恢复工作和恢复生产，帮助企业渡过难关，不影响小微企业和个体工商户因贷款业务规范运作而获得的信贷支持。