来自疫情的警示：今后买房一定要重视这些指标

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房地产，计划部署混乱

2月3日，这个国家又见面了。在过去的10天里，第二次以相同主题的会议确实很少，但也是意料之中的。上一次会议(1月25日)的主题是“流行病的预防和控制”，但这一次是在尽一切努力预防和控制流行病的同时关注经济的时候了。我们应该记住会议的这句话:“各级党委和政府要继续努力，争取实现今年经济社会发展的目标和任务。”

政策思路清晰，困难被认为更大、更充分，各行各业立即进行疫情后“重建”。这是一个共识，即流行病对房地产有很大的影响。在作者所在的广州，由于良好的内外部环境(RRR的缩减、限购政策和人才政策的调整)，2019年底的楼市明显低迷。然而，2020年1月，新房成交量下降了15%，而下半年的成交量仅占整个月的30%。

此外，这一流行病扰乱了房地产在国家宏观经济战略中的部署。在2020年这个特殊的年份，“两个关闭，一个胜利，一个准备”(“十三五”、“四五”、“四五”)全面建成小康社会。房地产，一个“怪物”，扮演着“稳定但不打扰，帮助但不放肆”的角色。可以说，我们有很高的期望！

因此，“稳定地价、稳定房价、稳定预期”的“三稳定”成为首次提出的房地产长效机制的目标。此外，就地方当局而言，中央政府要求“住房与无房投机”和“三个稳定”应该协调(而不是对立)。言下之意是，有必要稳定房地产市场(一定程度的成交量和价格增长是可以接受的，例如，房价上涨5%)，但投机活动不能恢复。

只有这样，我们才能稳定投资、消费和收入(“六个稳定”的关键)。

因为房地产直接或间接关系到国民经济的大部分投资、消费和居民收入；只有这样，gdp才能保持在一个合理的范围内(投机的目标大约是5.8%-6%)，并且如果它是关闭的、赢的或准备好的，它才能相对平静；只有这样，我们才能相对顺利地进入2020年，这被称为新十年的开始。

记住，稳定的增长是解决所有问题的基础。房地产如果能够稳定投资和消费，支持财政支出和公共设施建设，也可以被视为有助于重建。

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房地产重建，开业

因此，在2019年底之后，当各地楼市纷纷出现时，人们普遍认为2020年第一季度楼市的“小阳春”是值得期待的。没想到，黑天鹅在疫情中，像一头大象冲进一家瓷器店，扑向新年。别担心，因为在关键时刻，因为集中精力做大事的优势，几千年来屡遭挫折和加强的国家复原力发挥了作用。

2月3日，3000多股下跌，但我没想到仅仅第二个交易日，失地就完全收复了，主板和创业板都出现了上涨，没有一家机构和个人“造空 ”,纷纷买入“爱国股”和“爱国基金”。这让我想起了2009年初，金融危机之后，形势非常严峻，全球股市到处都是鸡毛，中国人民有着共同的敌人。股市从1664点开始反弹，然后达到3400点以上。

这是什么意思？古往今来，每当国家面临困难时，爱国热情就被激起。房地产和股票市场是一样的，它们关系到宏观经济预期和增长、金融体系的稳定以及普通人的口袋和福利(603883)。在2003年(非典)或2008年(金融危机)哪个行业受损，哪个行业的重建政策立即出台。

央行采取了行动，连续两天取消了回购，并大举投资于低成本基金，以保护实体经济的资金；银监会已经采取行动，受影响的人可以推迟偿还贷款；公积金行动可以用来预防和控制流行病开支。在此期间，公积金贷款逾期应酌情处理；住房企业和公寓协会已经采取行动，每个人都提议或跟随租金削减。房地产灾后重建工作正在筹备之中。

当然，正如所料，地方政府的支持政策正在酝酿之中。媒体普遍预计，购房和贷款限制将会放松，销售限制将会取消，房地产行业的税费将会降低，人才政策将会加强。笔者认为，疫情对劳动密集型的第三产业影响很大，按下“暂停键”对制造业、建筑业等第二产业影响很大。

这意味着这些相对弱势的群体，无论是居民的微观个体、小企业家还是中小民营企业，都将受到影响。楼市的购买力无疑会受到很大影响。由此可以推知，之前出台的限制政策如限购、限贷、限售、限价、限供(争建、争人才房)等。，也是合理的调整。

最初，监管是短期的，也就是说，与经济趋势背道而驰。市场反弹，然后反向调整。总之，调控的主要原则是住房与非住房的协调投机和“三个稳定”，回归实体，支持公共设施建设。

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如何改变政策，父母可以处理

毫无疑问，受灾最严重的地区，如湖北(武汉、黄冈、温州等)。)、因大量移民而难以恢复工作的地区(珠江三角洲、长江三角洲等)。)，以及中西部地区的“强省”城市，政府可能会出台措施放松行政限制政策。

然而，根据最近几天政治局会议、中央银行和中国银监会的声明，重建政策强调的是结构，而不是像2008年那样经济面临停滞的系统性风险，2008年需要洪水灌溉和全面刺激。

例如，中央银行连续两天发行再融资并取消回购，但没有降低利率；公积金或商业抵押贷款的偿还被拖延和逾期，而且重点也是受流行病影响的人；财政政策是积极的，但预算资金优先用于受灾最严重的地区。迄今为止，监管政策仍在制定和评估之中。由此可见，重建政策的基调是保持结构性的“扶弱”，而不是全面的刺激。

这也很容易理解。新冠肺炎的爆发，只是一次性的外部冲击，不会打乱国家的战略和计划。经济转型，打造“科技创新+消费和内需”的“双引擎”，摆脱对房地产和投资的依赖，这一顶层计划不会改变。因此，在房地产市场调控的基调上，在过去的两年里，可以说政府和人民是和谐的，不再动摇，决心保持得很好。

也就是说，在巩固市政府主体职责的前提下，要协调好“无房无房”和“三个稳定”。这个国家的态度非常明确。每个城市政府的父母都给了你管理和控制的权利，同时也给了你责任。所谓平等的权利和责任！疫情暴露出的治理制度的缺陷和问题强调了地方主体的责任，捍卫土地的责任也适用于房地产市场。

因此，可以看出，近年来房地产市场的交易量连续四年处于高位，商品房销售面积在15亿至17亿平方米之间，销售额在12万亿至15万亿元之间，年波动幅度约为5个百分点。这是国家战略。分解到的地方，就是“稳字当头”。在这种流行病的影响下，逻辑不会改变。是否制定政策取决于地方当局。

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房屋选择的新逻辑，停滞时间节点

我估计，所有疫情严重、流动人口多、流动性相对较大的城市都很难恢复工作，所以我们不应该过于乐观。毕竟，从按下暂停按钮的“0”到返回正常状态的“1”，中性估计将是大约半年，而悲观估计将更长。

上半年和年中前后，房地产市场将受到很大影响。由于移民数量大(抢劫人口或自然流入)，流动性大，受疫情影响严重，也是大都市区的核心，城市缺点明显，基础设施投资大，重建任务重，需要房地产与实体经济接轨。

因此，武汉、郑州、重庆等中西部核心城市，围绕这些节点型大城市的大都市圈外围城市，以及省会城市(长沙、太原、合肥等)。)，可能会有更密集的政策松动。这也是正常的。近年来，这些城市忙于承接东部产业转移，积极抢人，城市成为大型建筑工地，但公共卫生和其他服务设施的债务是显而易见的。

未来，医疗、教育、地下管网等公共服务的短板将成为这些城市后续建设的重点。因此，房地产回报实体和服务实体的职能将通过支持基础设施、上下游发展和公共服务继续蓬勃发展。对于购房者来说，这些城市的本地房产不仅是一个理想的时间点，也是对城市公共服务的一种贡献。

首先，当前的时间可以被描述为“黄金坑”和“黄金萧条”。这些城市的房屋企业的新址大多是大型市场，资金链一般都很紧。短期内，大家都不会出去，买卖需求会疲软，市场情绪会低落，这将迫使开发商获利。每个人都可以随意选择。

其次，在“房无投机”的框架下，短期投机永远消失了。公共服务“弥补了不足”，这意味着长期投资价值是可以预期的。

想想看，所有疫情严重的城市(除武汉外的湖北其他城市)大多是流动人口多、流动性大的城市。这座城市有强大的生命力。黑天鹅来了之后，另一面是病毒传播很快！再想一想，当短板搭好后，这座城市的未来会是走上一段楼梯吗？

据估计，开发商可能在2月和3月降价，地方政策将在3月的“两会”前后进行调整。但是，调整的方向仍然是支持购买和改善第一套房的合理需求，增加住房保障，保护低收入人群(特别是受疫情影响的人群)的体面住房需求，停止投资投机。

现在，人们的情绪相对较低(就像2008年底的a股市场和房地产市场一样)。从买房的角度来看，整个二月是一个合适的选择(当然，我们应该做好自己的防疫和控制)。这时，我们可以在沮丧的心情下分享“沮丧”的机会。在区域选择上，除主城区外，大城市还将建设大都市圈，降低人口密度，增加配套建设，连接轨道交通，这在未来有望得到支持，周边卫星城的建设也将加快，这也是购房的选择。

二手房也是如此。对于买家来说，这可以被描述为“多重协助”。

首先，愿意在2月份出价的业主必须急于出售，让利润率让你惊讶得无地自容；

其次，中介已经很久没有开业了，而且比业主更急。它肯定会给你竹笋，如照顾他们，交易，抵押，转让等。，而且各方面的服务都会很好。你还在等什么？

最后，年初放贷和年底收获是银行的商业传统。第一季度的配额是足够的，现在有一个重建的任务。金融市场相对宽松，2月份的利率将相对较低。

这里需要注意的是，在告别高增长、应对经济转型、降低税费等综合经济环境下。现在，国有企业和财政支出面临着巨大的压力，如重建、弥补不足、关闭小康以及决定赢得小康生活。在实行“无房无房”的前提下，房地产不仅可以与实体联系，还可以实现自身的稳定，取得巨大的成就。政策调整不应被视为刺激房地产市场。

当然，在主体责任和访谈问责下，地方政府在制定和评估政策的过程中会有所作为，也会有所失误。

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股票时代正在加速，什么是真正的“竹笋板”

现在，每个行政区和每个主要城市的新区都不缺房子。什么是真正的“竹笋菜”？同样的户型，在面积一定的情况下，性价比最高的一套，也就是总价最低，或者说最全面可喜。因为，购房者有喜欢的区域、社区，甚至大社区。选择之后，你应该采取的第一步是比较价格，并进行全面的比较。

让中介先把所有代理人的房子拿出来，然后做一个excel表，列出总价、楼层、面积、装修程度、是否有抵押、是否“五全独”(不需要交营业税或个人所得税)、业主是否有停车位(如果需要的话)等。然后，根据最高性价比的原则，一个人自己的支付能力和喜好，计算哪栋房子最划算，取决于买哪一栋。

对于上述城市，应在第一季度出台重建政策、扶持政策和短板政策，建议在上半年完成购买和转让。整个第一季度，这些城市的需求极其疲软，除了竹笋以外，人们做出了更多的选择，购买了更少的商品。第二季度是做决策的最佳时间。对于一线城市来说，房地产市场的需求是灵活的，市场是非常敏感的。许多人都在盯着这个机会，并建议在3月前解决。

最后，重返城市、重返工作岗位后，社区和物业管理将面临最大的考验，这也是疫情防控的新前线。在健康保护、信息登记、防疫监测和人群隔离方面，哪些社区做得好，无疑将是未来住房选择的“硬核”。正如垃圾分类在哪个区做得好一样，它无疑将是提升物业价值的评分项目之一，所以你也应该注意它。

这种流行病将加速房地产市场股票时代的到来。一些房地产表面上看是光明的，但物业管理和社区安全可能会搞得一团糟，或者垃圾分类可能会被推迟，这将在未来与其他社区产生很大的不同。你应该注意。