存量房贷挂钩LPR 未来利率怎么走

本篇文章3378字，读完约8分钟

现有抵押贷款利率的新变化。据央行官方微信3月1日消息，自2020年3月1日起，浮动利率贷款定价基准转换已如期启动，各大银行已完成相关准备工作。根据规定，在2020年1月1日前签订商业抵押贷款合同的客户可以选择将抵押贷款利率转换为浮动利率或加上贷款市场报价利率(lpr)形成的固定利率。分析师指出，在目前lpr有下降幅度的情况下，建议按揭客户选择lpr定价方法，但这并不意味着按揭利率会下降，还取决于利率的长期趋势。

贷款利率转换工作正式启动

3月1日，包括抵押贷款利率在内的浮动利率贷款定价基准转换正式启动。央行在官方微信公众账户上发布消息称，目前各大银行已完成相关准备工作，并通过官方网站、微信公众账户等渠道发布公告，贷款客户可与银行协商办理浮动利率贷款定价基准转换。

2月29日，中国工商银行(601398)(港股01398)、农业银行(601288)(港股01288)、中国银行(601988)(港股03988)、中国建设银行(601939)(港股)。诊断股(港股01658)、招商银行(600036、诊断股)(港股03968)、中国光大银行(601818、诊断股)、民生银行(600016、诊断股)(港股01988)、兴业银行(601166、诊断股)、上海浦东发展银行为了让客户更直观地了解转换规则，工行、农行、中行、建行等银行也发布了详细的图表。

根据各银行的公告，2020年1月1日前已发放的个人浮动利率住房贷款和未签订合同且参照央行基准利率定价的个人浮动利率住房贷款需要进行转换。固定利率贷款、公积金个人住房贷款、逾期贷款(全部逾期)和不良贷款不纳入转换范围。如买受人的住房贷款为组合贷款，其中商业个人住房贷款按有关规定进行了转换，公积金贷款仍按原合同执行。此外，如果借款人有多个抵押贷款，它需要一个接一个地处理转换。

由于特殊时期，为减少人员集中，我行建议客户通过手机银行、网上银行等网上渠道办理业务。如果自助不能通过网上渠道办理，可以通过网点柜台或智能取款机办理。据不完全统计，目前，中国银行、中国建设银行、招商银行、广发银行等。只能通过在线渠道处理，但线下受理还没有开通。

值得一提的是，每个银行的具体转换时间是不同的。其中，六大国有银行均表示，承兑汇票将于3月1日开始，8月31日结束。股份制银行相对滞后，华夏银行(600015)将从3月底开始逐步开放转换工作，招商银行、兴业银行、广发银行将于4月开始转换工作，光大银行将于7月21日进行个人股票浮动利率住房贷款定价基准的批量转换。

这两种定价模式有什么不同

根据中央银行的规定，浮动利率贷款的定价基准有两种转换方式，一种是将原合同约定的利率定价方式转换为增加lpr点形成的浮动利率，另一种是转换为固定利率。需要注意的是，只有一次选择转换模式的机会，转换后不能再转换。因此，选择什么样的转换方法，如何用低利率定价法来计算利率，成为了买家最关心的问题。

根据“等价转换”原则，用当前利率水平计算正价值，将“基准利率升降”(相乘)转换为“lpr加点”(相加)。在折算成固定利率的计算思路中，折算后的利率水平等于原合同的当前执行利率水平，利率水平在合同剩余期限内是固定的。

根据各银行的公告，转换为lpr增加浮动利率时，增加值等于原合同当前执行利率水平与2019年12月发布的相应期间lpr的差额，即增加值=客户当前利率水平-2019年12月发布的lpr。此外，附加值可以是负的，并且附加值在合同的剩余期限内是固定的。如果原合同的贷款期限为五年或更短，请参考一年lpr。；如果原始合同的贷款期限超过五年，请参考lpr超过五年。

值得注意的是，重新定价期(通常为一年)和重新定价日期应参照lpr定价的转换模式重新商定。假设重定价期为一年，重定价日为下一年的1月1日，即2021年1月1日的抵押贷款利率将根据2020年12月的相应期间lpr计算，该利率在2021年保持不变，直到2022年1月1日重新计算新一年的利率水平，以此类推。

例如，假设客户有抵押，剩余还款期为十年，原定价水平比基准利率高10%，当前执行利率为4.9%×(1+10%)=5.39%。如果换算成固定利率，2020年至2030年期间的利率将为5.39%。

如果折算成lpr加点形成的浮动利率，由于贷款合同期超过五年，参照2019年12月发布的lpr值超过五年，即4.8%，A客户的加点值为0.59%(5.39%-4.8%=0.59%，即59个基点)。也就是说，在后期还款期，客户A的抵押贷款利率=去年12月的lpr+0.59%。根据公式，2020年抵押贷款利率仍为5.39%，与固定利率相同。

今年2月，lpr五年多来的报价是4.75%。假设今年12月lpr报价继续下降至4.7%，2021年客户A抵押贷款利率为4.7%+0.59%=5.29%，比折算成固定利率低0.1个百分点。如果随后的lpr继续下降，抵押贷款利率也将相应下降。

总的来说，选择哪种转换方法取决于lpr的未来趋势。如果lpr总体呈下降趋势，则更倾向于参考lpr加分来选择定价方法。分析师预测，在当前降低实体经济融资成本的背景下，空.的lpr仍有下降趋势建议抵押贷款客户选择转到lpr定价。

中国民生银行首席研究员文彬表示，利率是周期性的，会随着经济周期的变化而波动。目前，lpr正处于下行期，选择lpr定价方法将降低抵押贷款成本；然而，一旦经济进入上行周期，通胀压力将上升，低利率也将上升。因此，在选择lpr定价方法时存在利率风险。从现阶段来看，他建议增加lpr。如果未来贷款利率回升，客户可以选择提前还款，以避免因抵押贷款利率上升而导致成本上升。

易居研究院智库中心研究主任严跃进也认为，实际利率的总体趋势是向下的，选择低利率加浮动利率可能对买家有利。

基准转换并不意味着低利率

过去，抵押贷款利率是参照中央银行的基准利率计算的，基准利率被贴现或提高了几个百分点。去年8月，央行改革了贷款利率的形成机制，明确参照贷款利率确定贷款利率，这意味着未来的贷款利率将通过增加贷款利率点来形成。

2019年12月，央行宣布从2020年3月1日起，金融机构应与现有浮动利率贷款客户协商定价基准转换条款，将原合同约定的利率定价方式转换为lpr作为定价基准，也可转换为固定利率。原则上，转换应在2020年8月31日前完成。

央行相关负责人当时表示，自央行出台改革和完善贷款利率形成机制以来，近90%的新增贷款已经参照贷款利率定价，但现有的浮动利率贷款仍以贷款基准利率定价，不能及时反映市场利率的变化，不利于保护借贷双方的权益。为进一步深化利率市场化改革，央行推动浮动利率贷款定价基准的稳定转换。

“为推进贷款利率‘双轨一轨’，提高利率传导效率，促进实体经济融资成本降低，央行完善了lpr形成机制，明确后续新增贷款参照lpr定价，存量贷款逐步调整为参照lpr定价。”中国养老金融50人论坛特约研究员楼指出，当前银行业的抵押贷款利率转换是完善利率定价机制、推进利率市场化改革、实现利率“双轨一轨”的重要途径。

分析师指出，抵押贷款利率转换只是一种定价模式的改变，这并不意味着抵押贷款利率会降低。央行副行长刘国强最近表示，lpr的下降趋势基本上不影响个人抵押贷款利率。无房炒房仍是当前房地产调控政策的主导方向。央行的货币政策执行报告还强调，为了坚持房屋是用于住房而不是用于投机的定位，银行可以通过增加lpr点来确定个人抵押贷款利率，并基本保持原有水平。

中原地产首席分析师张大伟今天在接受《京华商报》采访时指出，到2020年，股票抵押贷款将只转换为定价模式，利率将保持不变。2021年，我们可能会享受转换后的降息，但幅度相对有限，所以对大多数现有贷款的影响很小。同时，没有投机，市场稳定是主流，抵押贷款利率不会大幅波动。

严跃进还认为，今年以来，利率将继续下调，而抵押贷款利率将下降。然而，这并不意味着抵押贷款利率在未来一直在下降。如果随后的房地产市场是热的，利率也可能提高。

值得注意的是，这次除了个人住房贷款、个人消费和商业贷款外，个人商品房贷款和企业贷款都需要转换。多家银行表示，公司贷款定价基准的转换应离线处理，贷款经办行账户经理将联系客户协商处理相关转换事宜。