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商品房预售合同和商品房买卖合同有两种不同的合同形式，最近连云港市中级人民法院在二审审理一起商品房买卖合同案件中，预售合同有几项条款，因此依法将购买者购买商品房时签订的预售合同作为正式商品 基本事件年7月6日，冯某预约东方企业开发的天地住在1号楼1单元502室的商品房，当天支付预约金5万元 同年11月15日，东方企业取得了商品房预售许可证 年1月14日，东方企业向冯某签发一张会员卡，双方签订“告示”，冯某购买的房间号为1号楼1单元502室，价格每平方1688元，车库1号楼2单元18天，价格待定，房间交付时间为年6月30日， 双方还约定冯某在签订这项约定后5天内支付房款20万元。 否则，东方企业有权解除约定，冯某应承担相应的违约责任。 冯某全额支付了约20万所购房费用，但涉案房屋未能如期竣工建房 年3月9日和24日，东方企业向冯某发出两次合同催告书，要求冯某签订商品房买卖合同 而且，要求冯某预约购买的车库必须以物价局备案的15000元/平方米支付剩余房款 根据车库面积28.14平方米的计算，冯某还需要支付剩余房费422100元 冯某收到催告书后，答卷要求东方企业办理大约1号楼1单元502室的提交手续。 但是关于车库，冯先生说东方企业只会提高价格，解除车库的买卖关系。 双方未能达成协议一致，冯某向法院起诉，要求东方企业承担房屋交付和逾期交房合同违约金，确认车库合同未成立。 审判结果，一审法院由东方企业向冯某签发会员卡，双方签订《告示》，记载冯某的地址和联系方法，包括购买住房的位置和房屋情况、价格、房屋交付时间等，包括商品房买卖合同应具备的第一份复印件。 由于这个房间现在不具备交付条件，冯某主张要求东方企业交付房屋，一审法院不支持，但是东方企业应该按照这个协议的约定支付逾期的交房合同违约金 关于车库，会员卡和“告示”上只约定了车库的牌照，没有约定价格、支付时间、车库的交付时间等，双方没有就车库的具体事项达成协议，因此该买卖合同关系不成立 一审法院确认冯某和东方企业就天地居1号楼1单元502室商品房的买卖关系成立，确认双方就1号楼2单元18号车库的买卖合同没有成立，并判定东方企业向冯某支付逾期交房合同违约金。 东方企业不服一审上诉，二审法院维持一审判决 法官认为，商品房买卖合同通常是指房地产开发公司，即卖方竣工的房屋卖给社会，将房屋转移给购买者，购买者支付货款的合同。 这是商品房交易中最重要的证明书，是明确开发者和顾客权利义务的依据 商品房预售是指房地产开发公司将建设中的商品房出售给承包人，承包人支付存款或房价货款的行为 第一，两者签订的时间不同 在签订预售合同时，经常不清楚什么时候支付房间、销售单价有多少等一些合同条款 买卖合同签订时一切权利义务确定，可以对照履行 第二，合同的性质不同 预售合同只要当事人意思表示一致即可，不需要以房屋交付为必要条件 买卖合同需要当事人意思表示一致，此外，房屋交付和房款支付是双方当事人的首要合同义务，需要实际履行 第三，缔结的目的不同 预售合同签订的原因是事实上或法律上有障碍，暂时不能签订买卖合同，而且事先对当事人施加约束，约定将来签订正式合同 买卖合同的目的是确立双方的权利义务，直接履行文案 第四，违约的结果不同 预售违约只能要求违约者承担违约责任。 违反买卖合同除要求违约者承担违约责任外，还可以要求继续履行房屋交付等合同 根据《最高人民法院买卖合同争议案件审理适用法律问题的解释》第二条的规定，预约书、订单、预约书、意向书、备忘录都是预约合同的表现形式，当然也包括本案中的“告知”，但以上述为名称的合同是预约合同 那么，在什么情况下，商品房的预售合同会被认定为买卖合同呢？ 根据《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律几个问题的解释》第五条的规定，商品房的购买、订货、预约等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的第一份复印件，同时卖方已经按照约定 因此，商品房预售合同被认定为商品房买卖合同，必须具备两个要件:1.预售合同约定了商品房的地点、名称、购买房屋的基本状况、销售方法、货款、支付方法、房屋交付时间和日期、违约责任等。 根据上述文件，明确了该合同文件所指的房屋是唯一具体的，房屋的面积、单价、交货期是明确的。 2 .卖方已经收到了购买货款 在预售合同中，双方也约定另行签订正式合同 但是，在满足上述条件的情况下，双方可以直接认定签订了商品房的买卖合同 那么，在没有取得商品房预售许可证的条件下，开发商和购买者签订的预售合同的效力如何认定？ 根据《最高人民法院对商品房买卖合同纠纷案件审理适用法律若干问题的解释》第二条的规定，卖方未取得商品房预售许可说明，与买方签订的商品房预售合同必须认定无效，起诉前将商品房预售许可说明 因此，如果诉讼前房地产开发公司没有取得商品房预售许可说明，与购买者的预售合同无效，只能承担过失造成的损失 原标题:“一般法例|商品房预售合同和买卖合同有什么区别？ 》阅读原文