北京部分商住二手房成“负资产”

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近日，《中国证券报》记者走访了北京多个商品房项目，发现大多数商住类二手房项目的成交价格较2017年3月的高水平下降了近一半。许多业主不得不一次又一次降价，因为他们赶时间，他们卖的钱甚至不能偿还当年的银行贷款。

2017年3月26日，北京市住房和城乡建设委员会发布了《关于进一步加强商业和办公项目管理的通知》。此后，商品房被完全限制。如今，限购政策已经实施了三年多，交易量与峰值相比下降了95%以上。

销售价格不足以偿还银行贷款

□我们的记者东田

价格现在减半了

“除了特别好的地段，北京的二手房交易价格已经下降了大约50%。目前，大多数二手房的交易价格与2012年前后的价格相近。”一位在北京从事商品房买卖近10年的中介告诉《中国证券报》，“在限购政策出台之前，同一地段的商品房价格与住宅价格相当。”三年过去了，虽然住宅也受到限制，但价格略有上涨，商品房价格大幅下跌。目前，平均价格一般不到同一地点住宅价格的一半。”

在2017年3月出台限购政策之前，个人买家和卖家可以正常贷款，许多投资者的贷款比例超过60%。随着房价下跌超过一半，目前的市场价值还没有达到银行贷款总额。换句话说，即使房子卖完了，也无法偿还当时所有的银行贷款，导致很多房子不能正常释放银行质押。

在近期的商业和住宅二手房交易中，上述现象比比皆是。以何世礼朝阳区四环路外的一套商住二手房为例，《中国证券报》记者查询了该小区的最新交易记录，发现该业主之前购买的单价为3.5万元/平方米，但现在实际成交价格为1.9万元/平方米，比该房屋原价低近50%。由于业主银行贷款比例较高，在实际收到购房者交付的全部房款后，银行贷款的还款额仍然不足。中介不得不另行签订三方协议，让买家通过借款的方式向业主支付更多的现金，以偿还银行贷款来解除质押。

“如果你不急着用钱，你就不能把肉切下来像这样卖掉。损失太大了。”许多出售商品房的业主最近告诉《中国证券报》记者，“当时，有些人买这种房子是为了投资，而有些没有资格买房的人买这种房子是为了自己的职业。当时，它不仅限于购买，它可以自由买卖，也有可能获得很高比例的贷款。因此，我周围的许多商人选择购买这种房子。现在我急于用钱，我不得不支付更多。”

不能借钱是主要原因

鉴于上述问题的原因，《中国证券报》记者从采访中了解到，限购政策出台后，商品房只能全额购买，购买门槛提高，卖房的人远远多于买房人，供需失衡是房价大幅下跌的主要原因。此外，限购政策实施以来，商品房的办公物业得到进一步明确，住宅功能被淡化。流入商品房的热钱逐渐撤出，这也是商品房价格持续下跌的一个主要原因。

根据限购政策，在北京的二手房需要由公司或个人投资者全额购买，他们已经缴纳了5年的税费和社会保障。一手商品房只能由公司全额购买，不能由个人购买。然而，在许多中介的帮助下，个人也可以通过注册空空壳公司购买第一手商品房。为了进一步限制这种投机行为，政府对商品房单套新建建筑的最小面积提出了更高的要求，有些建筑要求转让土地时，单套商品房的最小面积不得小于200-500平方米。为了进一步提高进入门槛，买家的需求将进一步受到抑制。

“当时在建的很多商品房，都是在打擦边球。无论是容积率、密度、物业管理、整体环境、装修和配套设施，都是按照住宅标准建造的。许多商品房是民用的水、电和煤气。它与普通住宅没有什么不同，除了它不能定居，不能上学，而且产权不是70岁。因此，在限制政策出台之前，小型商品房尤其容易出售。”一些商品房销售人员告诉《中国证券报》记者。

“当时，公司的销售人员都喜欢去商品房销售，因为有贷款，没有购房限制，一居室里有很多小公寓。只要地块和开发商有一点亮点，就特别容易出售，这基本上就是空.每一次商品房销售都能轻松实现销售业绩100万元以上。”回忆当年商品房的大销售，房地产经纪人王鸿(化名)仍然无法掩饰自己的兴奋。

受首付低、贷款高、总价低、购房不受限制、适宜居住等多种有利因素的吸引，原本用于写字楼的商品房逐渐成为住房的替代品，销售价格一直在上涨。在限购政策出台之前，商品房价格在短短几年内翻了一番，与同一地区的住宅价格相当。商品房销售火爆可见一斑。

“限购政策在2017年3月出台后，第二年，前期卖方房屋销售基本上无所作为，他们在处理纠纷，并返回他们的表现。最多的销售已经收回了200万个结果。”王鸿介绍，“我自己退休了50万成就。限购政策突然出台。由于合同中的不可抗力，许多符合条件的客户也表示不会，这样的纠纷一直持续到财产清算。"

失踪房屋数量增加

据《中国证券报》记者调查，同一地区上市销售的二手房报价差异较大，高单价房的价格是低单价房的两倍以上。

“现在商品房的市场是，如果你急着要卖，就必须降价。高悬并不急于出手。”位于六环路外的一家商品房销售代理机构对《中国证券报》记者表示:“很大一部分商品房业主属于私人业主。受疫情影响，这些业主中的许多人都急于用钱，实现他们对空.的需求这导致了最近许多商品房物业的渗漏。为了尽快完成交易，挂牌价格已经下跌，然后再跌。”

据了解，在疫情期间，许多中介机构为了吸引买家，改善了他们的预售政策，要求报价与实际成交价格之间的差额不得超过3%，否则将影响销售业绩。在这种背景下，交易价格与匆忙出售的房屋报价之间的差距一再缩小，导致房屋失踪人数激增。"合约附近的上市系统报价基本上没有水."

但有趣的是，记者走访了解到，一些新售出的房子仍然可以卖给个人，而且价格远远高于同一地段的商业和住宅二手房的平均价格。据该销售人员介绍，在限购政策出台之前，开发商可能会预见限购政策的出台，采取防范措施，将当时在建的所有新房过户到内部员工名下，并提前办理网上签约手续。房子建成后，价格比同一地段的二手商品房高出一倍以上，因为地段好，装修精细，不占用购房资格，也可以卖给个人。“这种房子很少见，属于特殊时期的特殊产品。如果将其与同一地点的一所房屋相比较，则可视为渗漏。”表示上述销售。