新城高管换防间乘数效应显现 经营思路转向“规模+运营”

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3月30日，一家报纸宣布，曲德俊和袁在新城控股(601155)迎来了职业生涯的转变。 曲德俊被正式任命为新城控股的联席总裁，袁辞去公司联席总裁职务。此后，在新城董事会的组成中，担任联席总裁的董事人数从三人减少到两人。曲德俊的升职并没有让外界感到意外。一周前，原企业管理部(以下简称“企业管理部”)负责人陈德利辞去联席总裁职务，但继续担任董事，新城被释放，由曲德俊接任。换句话说，他的管理范围已经从最初的细分儿童主题扩展到整个商业管理领域。 据《时代周刊》记者报道，2000年新城第一批学校招生工作得到严格执行，袁在业务拓展部(简称业务拓展部)的细分投资和拓展相关工作也在今年年初完成。 职业经理人制度和内部培训机制的成熟正成为确保这家私人房地产公司稳定的利器之一。 从去年7月的“黑天鹅”事件中逐步恢复后，新城正从单纯依靠规模向注重“规模+运营”转变:通过提高管理质量，利润将持续增长。 高管变动下的乘数效应 元以2019年3月为新城两年多的转折点。此前，他主要负责公司的人力资源工作；之后，他被调到业务发展部，负责细分投资发展工作。 商业发展部是新城三大业务部门之一，主要负责新城五岳广场综合体的投资和开发，是新城“住宅+商业”两轮驱动战略的组成部分。 早在去年，该部门就由副总裁周在的协助下进行管理。 就具体结构而言，商业发展司有三个主要区域:南区、中区和北区。每个地区都有一个投资和发展部门。 据《时代周刊》记者称，商业发展部相应级别的副总裁直接负责各地区的投资扩张。商务发展部副总裁负责北区投资开发，商务发展部副总裁杨念进，南区商务发展部副总裁王。 接替袁的，除管理商业发展部的投资发展外，将继续负责新城住宅发展部(以下简称住宅发展部)的投资发展。严格的管理是在新城培养出来的一个彻头彻尾的人才。2000年从华中师范大学毕业后，他以经济学和法学双学位加入新城。他也是北京大学光华管理学院的emba毕业生。 这位70岁的老人已经从江苏新城房地产有限公司的研究员、市场部副经理兼总经理一步步晋升为控股子公司的副总经理兼总经理，甚至是公司总裁的助理、苏州公司的总经理兼副总裁。这个项目的投资扩张也是他的强项。据《泰晤士报》记者证实，阎正从今年1月底开始负责商务部的投资拓展工作。 陈德利在新城的四年时间里，商业发展部和商业管理部两个部门为新城商业项目的全国布局奠定了基础:五岳广场从24个跨越到120个。 屈德俊是商业地产行业的老手，资历比陈德利深，涉足的领域也包括金融、科技等。 到目前为止，新城商业已经形成了从项目收购、开发建设、运营管理到资本运营的完整产业链。 虽然目前商业收入在总收入中所占比例相对较小，但商业部门已经成为新城的“摇钱树”之一。 2019年财务报告显示，全年商业租金和管理费收入达到40.69亿元，超过年初设定的40亿元收入目标，同比大幅增长92.3%，平均入住率达到99.16%。该业务的毛利率总体保持稳定，毛利率为67.56%。 根据新城的规划，今年将新开30家五岳广场，到2020年底总数将达到93家。年租金和管理费收入目标为55亿元。事实上，3月28日发布的年报数据证实，新城“规模+运营”的转变已经奠定了基础。[/h [/h/营业收入858.47亿元，同比增长58.58%；归属于母亲的净利润126.54亿元，同比增长20.61%。 随着各项指标的增加，公司的财务杠杆已经大大降低。2019年，净负债率同比下降32.56%，至16%，是目前公布业绩的房地产企业中最低的。 此外，剔除合同负债和预收款后的资产负债率为76.53%，与去年同期基本持平。 不可否认，这已经是一个房地产企业在飞速发展。时间延长了。2015年至2019年，新城销售额分别达到319亿、650.6亿、1264.72亿、2211亿和2708.1亿，分别增长104%、94.4%、74.8%和22.48%。 与2019年大部分十大房地产企业的销售增长相比，新城是目前少数能够实现两位数增长的房地产企业之一。 在嘉里之前的2019年销售业绩排行榜中，新城连续两年位居行业第八，与第九名的差距超过100亿英镑。虽然2020年的销售目标定为2500亿元，但同比有所下降，但销售放缓已成为行业总趋势。然而，相对保守的新年目标是给公司空，以提高质量和效率。 截至2019年底，新城总土地储备为1.24亿平方米，可与前五名房企的土地储备相媲美。同时，平均楼层价格仅为2421元/平方米，基础较好。 在这些土地储备中，一、二线占38.3%，长三角三强四线城市占36%。这些城市中有许多也是在新城拥有数百亿销售额的城市公司的所在地，包括苏州、苏南、上海、南京、杭州、宁波、天津和北京公司。其中，苏州公司和苏南公司的销售额都超过了200亿。 值得注意的是，回顾去年年中开始的资产处置决定是明智的。 控制时间，抓住行业中的第一个机会。上周一，五大房地产企业公开表示，他们将在下一步处置部分房产。而新城已经跑在前面，以换取谈判和交易空. 根据2019年现金流量表，新城公司当年处置子公司及其他业务单元收到的现金净额为185亿元，而2018年同期为零。与此同时，截至2019年底，新城现金存量为639亿元，现金负债率为2.09，流动性充足。 根据年报披露，公司计划今年向全体股东派发现金股利1.7元(含税)，比上年每股0.2元以上。